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住宅ローン2000万円の返済はきつい?年収別のシミュレーションで比較

更新日:2023.12.27

この記事では、住宅ローン2000万円の返済はきついのかを解説します。

住宅ローンを組む際には、年収とのバランスを考えることが重要です。さらに、無理のない返済計画を立てるためには、コツを抑えておく必要があります。

この記事では、2,000万円の住宅ローンを組む際のポイントや年収別のシミュレーションを比較します。住宅ローンを組むことを検討している人は、ぜひ本記事を最後までお読みください。

【この記事でわかること】

● 住宅ローンに関する基礎知識

● 年収別のシミュレーション

● 住宅ローンを無理なく返済するコツ

住宅ローン返済に関する基礎知識

ここでは、住宅ローン返済に関する基礎知識として、返済負担率について解説します。

  • 返済負担率とは
  • 返済負担率の計算方法

順番に見ていきましょう。

返済負担率とは

返済負担率は年収に占める年間返済額の割合を示す指標のことで、住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの1つです。

返済負担率が基準を超えると、返済負担が重くなり返済が滞るリスクが高まるので、融資を受けられなかったり借入額を減らされたりする場合があります。

返済負担率が低いほど年収に対して借入額の割合が小さくなるため、リスクが低いといえます。

なお、住宅金融支援機構のデータによると、2022年度にフラット35を利用した人のうち半分程度の人が、返済負担率が20〜30%で住宅ローンを組んでいました。

そのため、30%を超えないラインで資金計画を立てることが重要です。

※参考:2022年度 フラット35利用者調査|住宅金融支援機構

返済負担率の計算方法

返済負担率は年間で支払う返済額を年収で割って計算できます。

例えば、月々の返済額が10万円(年間返済額は120万円)で年収が500万円だった場合、120万円÷500万円=24%となります。

また、主な収入以外にも所得がある場合は年収に加算できます。返済負担率は、住宅ローンを組む際の安全ラインを見極める際によく使われる指標です。

2,000万円の住宅ローンを組むのに必要な年収の目安

無理のない返済計画にするためにも、返済負担率をできるだけ低く抑える必要があります。

ここでは、2,000万円の住宅ローンを組むために必要な年収の目安を解説します。

  • 最低限必要な年収は約270万円
  • 余裕の持てる年収の目安は約450万円以上

順番に見ていきましょう。

最低限必要な年収は約270万円

住宅金融支援機構のデータによると、フラット35を利用した人の中で最も多い返済負担率の範囲は、25〜30%です。

また、仮に2,000万円の住宅ローンを35年の固定金利1%で組んだ場合、年間返済額は677,484円となります。

最も利用者数が多い返済負担率を安全圏とするならば、最低限必要な年収は約270万円といえます。

※参考:2022年度 フラット35利用者調査|住宅金融支援機構

余裕の持てる年収の目安は約450万円以上

返済負担率が25%前後であれば安全ラインといえますが、10%台ではさらにリスクが低い返済計画となります。

例えば、返済負担率が15%の場合だと年収は約450万円であり、10%では約678万円です。

年収が高くなるにつれ返済負担率を下げやすくなるため、リスクと物件価値のバランスを踏まえた家づくりが重要となります。

2,000万円の住宅ローン返済がきつくなる原因

2,000万円の融資を金融機関が承諾したにもかかわらず、返済がきつくなるケースがあります。

資金計画の精度が不十分であるおそれが高く、最悪の場合、せっかく手に入れた住居を手放すことになります。この失敗をしないためにも、ここで解説するリスクを知っておきましょう。

  • 返済以外の支出を想定していなかった
  • 年収が減少してしまった
  • 定年退職後も返済が続いてしまった

上記4点を順番に見ていきましょう。

返済以外の支出を想定していなかった

固定資産税や都市計画税、住宅の定期的なメンテナンス費用など、住宅ローン以外にも家を維持するために支払うべき支出は多くあります。

支出は家づくりを進める際に見落としがちなポイントであり、負担する費用は少なくありません。その結果、新居で生活をスタートした後に返済が苦しくなるケースもあります。

この失敗を避けるためにも、家づくりを進める際にはライフプランを作成し、全ての支出を可視化しておくことがおすすめです。

年収が減少してしまった

金融機関は住宅ローンの融資を決定する判断材料として、審査時点の年収を重視します。そのため、金融機関が融資を決定した時点では、返済はそれほどリスクが高くないといえます。

しかし、転職や退職などで年収が減少してしまうと、返済負担率が高くなってしまいます。この場合、住宅ローンの返済だけでなく、家の維持費も支払いが難しくなる場合があるため、注意が必要です。

定年退職後も返済が続いてしまった

定年退職のタイミングで住宅ローンを完済するためには、30歳までに融資を開始しなければなりません。しかし、ライフステージのタイミングが合わず、30歳を超えて家づくりを検討する人は少なくありません。

このケースでは定年退職後も返済し続ける計画になりますが、一般的に定年退職後の再雇用は年収が退職前の半分程度になってしまいます。その結果、老後の生活が苦しくなり、年金を住宅ローンの返済に充当することになります。

年収が減少する時期を考慮せずに返済計画を立てると、大きなリスクとなるので注意が必要です。

2,000万円の住宅ローン返済を年収別にシミュレーション

ここでは、以下の条件で2,000万円の住宅ローンを組んだ場合について、年収別にシミュレーションします。シミュレーション時は、以下をあらかじめ条件として設定します。

【条件】

● 金利:1%

● 返済方式:元利均等

● 返済タイプ:固定金利

● 返済期間:35年

● 住宅ローン以外の支出:10万円

● 年収300万円の手取り:19万6,000円

● 年収400万円の手取り:26万円

● 年収500万円の手取り:32万2,000円

この記事で紹介する年収は以下の3点です。

  • 年収300万円の場合
  • 年収400万円の場合
  • 年収500万円の場合

順番に見ていきましょう。

年収300万円の場合

年収300万円で2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、次のようになります。

年収 月々の手取り 住宅ローン返済額 返済負担率 月々の支出 残った額
300万円 19万6,000円 56,457円 22.5% 10万円 +39,543円

返済負担率22.5%は比較的リスクが低いラインといえます。そのため、年収300万円であれば、2,000万円の住宅ローンを組むことは不可能ではないと推測されます。

ただし、ランニングコスト次第では生活が困窮するおそれがあり、必ずしも生活に余裕がある状況とはいえないため、月々の家計を適切に見直す必要があるでしょう。

年収400万円の場合

年収400万円で2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、次のようになります。

年収 月々の手取り 住宅ローン返済額 返済負担率 月々の支出 残った額
400万円 26万円 56,457円 16.9% 10万円 +10万3,543円

年収400万円で2,000万円の住宅ローンを組む場合、返済負担率が20%以下となるため、比較的余裕を持った返済計画になるといえます。

将来のリスクに備えた貯蓄をしやすいことから、年収と返済額に適したバランスです。

年収500万円の場合

年収500万円で2,000万円の住宅ローンを組んだ場合、次のようになります。

年収 月々の手取り 住宅ローン返済額 返済負担率 月々の支出 残った額
500万円 32万2,000円 56,457円 13.5% 10万円 +16万5,543円

返済負担率が15%未満となる債務者は住宅金融支援機構のデータでも10%前後しかいないため、レアケースといえます。

繰り上げ返済によって早期完済を目指す人が多く、預貯金を貯めやすいことから、返済計画の自由度が高いゾーンです。

2,000万円の住宅ローンを無理なく返済するコツ4選

2,000万円の返済額は余裕を持った返済計画を立てられる一方、ランニングコストや借入期間の選択を間違えてしまうと返済がきつくなってしまうため、注意が必要です。

ここでは、2,000万円の住宅ローンを無理なく返済する以下4つのコツを紹介します。

  • 返済期間は少しでも長く設定する
  • なるべく定年退職までに完済させる
  • 金利上昇リスクも考慮した返済負担にする
  • 繰り上げ返済・借り換えを検討する

順番に見ていきましょう。

返済期間は少しでも長く設定する

返済期間は長く設定すればするほど月々の支払額を減らせます。住宅ローンの返済計画を立てる際には、35年もしくは40年で返済を計画すべきです。

また、フラット35などの固定金利商品は15年や20年のタイミングで金利が変わることから、金利が安い期間をなるべく長くしておくことが重要です。

なるべく定年退職までに完済させる

返済期間を長くすることで月々の返済額を減らせますが、定年退職後は年収が大きく下がってしまいます。

返済期間を長くしつつも、定年退職を超えない時期に完済する計画を立てることが重要です。

慎重に計画することで老後の資金を十分に用意でき、豊かな生活を生涯送れるでしょう。

金利上昇リスクも考慮した返済負担にする

変動金利は半年に一度金利の見直しがあるため、金利上昇するリスクはゼロではありません。

さらに、変動金利は25%以上上昇しないというルールや5年間は変動しないという規制によって保護されていますが、変動による利息は完済するタイミングで支払わなければなりません。

そのため、変動金利を選択する場合は、常に金利の動向をチェックすることがポイントです。

繰り上げ返済・借り換えを検討する

繰り上げ返済で月々の返済額を下げたり返済期間を短くしたりすることも、住宅ローンを無理なく返済するためのコツです。

ただし、繰り上げ返済には預貯金を使うため、日常生活に支障がないか検証する必要があります。

また、そもそも金利が低い場合は、繰り上げ返済の効果が小さくなってしまうケースもゼロではありません。より条件の良い融資を受けるために借り換えを検討することも、重要なポイントといえます。

住宅ローン2,000万円の返済で年収が不足している場合の対処法

住宅ローン2,000万円を返済するためには最低でも約270万円が必要とされていますが、年収が不足している場合でも対処法はあります。

  • 審査に通りやすい金融機関を選ぶ
  • 贈与税非課税の特例を活用する
  • 頭金を準備する
  • ペアローンを活用する
  • 収入合算を活用する

上の5つの対処法を順番に見ていきましょう。

審査に通りやすい金融機関を選ぶ

年収が高くなくても、フラット35など審査が通りやすい金融機関を選択することで、審査に通りやすくなります。年収が心配な人はなるべく多くの金融機関に相談しましょう。

ただし、審査が通りやすい金融機関はその分金利が高くなる傾向にあるので注意が必要です。

贈与税非課税の特例を活用する

年収が少ない場合であっても、自己資金が多ければ審査に通ることがあります。

その際には、『相続時精算課税制度』などの特例を活用することがおすすめです。この制度は”父母や祖父母からの贈与を限度額2,500万円まで非課税にできる”という内容で、限度額を超えるまでは何度も利用できます。

制度は住宅購入の促進策として公開されていることから、年収にかかわらず利用すべきといえます。

頭金を準備する

相続時精算課税制度などによって頭金を準備することで、住宅ローンの諸費用を現金で支払えます。その結果、全体の支払額を抑えられ、余裕を持った返済計画となります。

ただし、借入額が少なくなると住宅ローン控除によって控除される額も減ってしまうため、受けられる特例とのバランスが重要です。

ペアローンを活用する

“ペアローン”とは、親子や夫婦で借入れる住宅ローンの方法です。2人とも審査を通過する必要がある一方で、団体信用生命保険や住宅ローン控除は2人に適用されます。

審査自体は厳しくなるものの、メリットが多い借入れ方法だといえます。年収が少ない人でも借入れできる可能性が高いでしょう。

収入合算を活用する

ペアローンとよく似た借入れ方法に”収入合算”があります。申込者は1人で、連帯保証人を1人用意する方法です。

そのため、団体信用生命保険と住宅ローン控除は申込者だけが適用となりますが、単独で審査できる上に年収を合算でき、借入れに必要な年収の確保が可能です。

また、ペアローンと違ってどちらか片方が審査に通りにくい状況だった場合でも、収入合算であれば年収だけを合算するため審査対象にならず、通過できるケースがあります。

住宅ローン2,000万円の返済がきついなら専門家に相談することも大切

2,000万円の住宅ローンを苦労なく返済するためには、年収を考慮して余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

また、返済で苦しみたくない場合や返済がきつい場合は、頭金・繰り上げ返済・借り換えなどの負担を少しでも軽減できる対策を立てることをおすすめします。

オンリーホームは、岐阜県で月々5万円からのフル装備ローコスト住宅を取り扱っています。地元の金融機関と提携しており、大きな負担なく返済できる計画を専門家に相談することが可能です。

住宅ローンの支払いに不安を感じる人や住宅購入に関する悩みを持っている人は、ぜひオンリーホームへ相談ください。

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