長期優良住宅の認定基準・条件とは？メリット・デメリットや流れも解説

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更新日：2025.03.28

この記事では、長期優良住宅の認定基準・条件を解説します。

長期優良住宅とは、将来にわたって長く住み続けられると国から認められた住宅のことです。耐震性や省エネ性が高く、安心かつ快適な環境で生活できます。

この記事では、長期優良住宅のメリットとデメリットも合わせてお伝えするので、家づくりを予定している人は、ぜひこの記事を参考にしてください。

【この記事でわかること】

長期優良住宅とは？
長期優良住宅の認定基準・条件
長期優良住宅のメリット・デメリット
長期優良住宅の認定を受ける流れ

長期優良住宅とは？

長期優良住宅とは、長期間に渡って良好な状態で使用するための対策が取られた住宅のことです。耐震性や省エネルギー性が高く、安心して快適に生活できます。

ここでは、長期優良住宅について以下2点を解説します。

長期優良住宅の対象
長期優良住宅の主な申請方法

※参考：長期優良住宅のページ丨国土交通省

長期優良住宅の対象

長期優良住宅の対象は基準をクリアし、認定を受けている新築住宅や増改築を実施した既存住宅、増改築をしていない住宅です。新築住宅は2009年から、増改築を伴う既存住宅は2016年から、増改築を伴わない住宅は2022年から認定が始まりました。

長期優良住宅と認定される住宅には、以下5点のような措置が講じられています。

長期的に使用するための構造、および設備を有している
居住環境などへ配慮している
一定以上の住戸面積を有している
維持保全の期間、方法を定めている
自然災害への配慮を行っている

また、面積に関する要件が設けられており、戸建ての場合は延床面積が75㎡以上、共同住宅では1戸あたり40㎡以上とされています。ただし、自治体が独自に別途面積を定めている場合もあるため、事前に居住地の自治体担当者に確認しておくことがおすすめです。

※参考1：長期優良住宅のページ丨国土交通省

※参考2：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

長期優良住宅の主な申請方法

長期優良住宅の認定を受けるには、施主か建築会社などが着工前に申請する必要があります。認定を受けるには、以下の流れで手続きを進めましょう。

認定基準を満たす設計をする
登録住宅性能評価機関に技術的な審査（性能評価）を依頼する
所管行政庁に認定を申請する

劣化対策や耐震性などの認定基準を満たすための設計を行います。その後、所管行政庁に申請する前に登録住宅性能評価機関に性能評価を依頼し、基準をクリアした場合に適合証が交付されます。

適合証や認定申請書、設計内容説明書などの必要書類を持参して所轄行政庁へ申請し、受理されると適合審査に入ります。長期優良住宅として認定されると認定通知書が交付され、交付後は着工が可能です。

長期優良住宅の認定基準・条件

ここでは、長期優良住宅の認定基準・条件として以下10点を解説します。

耐震性
劣化対策
省エネルギー性
維持管理・更新の容易性
住戸面積
居住環境
維持保全計画
可変性
バリアフリー性
災害配慮

なお、令和4年10月1日の長期優良住宅法改正により、建築行為を伴わない住宅も要件に適合すれば長期優良住宅として認定されるようになりました。

※参考：長期優良住宅のページ丨国土交通省

耐震性

長期優良住宅では、数百年に1度の極めてまれな大地震でも、継続して利用できるほど損傷のレベルを低く抑えられる耐震性が必要です。具体的には以下の通りです。

＜耐震性：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類

長期優良住宅の認定基準・条件

新築

● 耐震等級2（階数が2以下の木造建築物などで壁量計算による場合にあっては等級3）

● 耐震等級1、かつ安全限界時の層間変形を1/100（木造の場合1/40）以下

● 耐震等級1（各階の張り間方向およびけた行方向について所定の基準に適合するもの）

● 品確法に定める免震建築物

増築･改築

● 耐震等級1（新耐震基準相当）

● または品確法に定める免震建築物

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

戸建て・共同住宅ともに同じ認定基準となっています。

劣化対策

長期優良住宅では、数世代に渡って住宅を使用できることが条件です。劣化対策についての認定基準・条件は以下のように規定されています。

＜劣化対策：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類	長期優良住宅の認定基準・条件
新築	劣化対策等級3（構造躯体など）かつ構造の種類に応じた基準
	木造	床下空間の有効高さ確保および床下・小屋裏の点検口設置など
	鉄骨造	柱・梁・筋かいに使用している鋼材の厚さ区分に応じた防錆措置、もしくは上記木造の基準
	鉄筋コンクリート造	水セメント比を減ずるか、かぶり厚さを増す
増築･改築	劣化対策等級3（構造躯体など）かつ構造の種類に応じた基準
	木造	床下空間の有効高さ確保および床下・小屋裏の点検口設置など（一定の条件を満たす場合は床下空間の有効高さ確保を要しない）
	鉄骨造	柱・梁・筋かいに使用している鋼材の厚さ区分に応じた防錆措置、もしくは上記木造の基準
	鉄筋コンクリート造	水セメント比を減ずるか、かぶり厚さを増す（中性化深さの測定によることも可能）

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考3：長期優良住宅丨住まいの情報発信局

構造躯体は少なくとも100年使用可能な措置が講じられており、認定基準は建物の構造により違いがあります。

省エネルギー性

断熱性能などの省エネ性能が確保されていることも必要です。省エネルギー性の認定基準・条件は以下のように定められています。

＜省エネルギー性：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類

長期優良住宅の認定基準・条件

新築

断熱等性能等級5、かつ一次エネルギー消費量等級6

増築･改築

● 断熱等性能等級4

● 断熱等性能等級3、かつ一次エネルギー消費量等級4

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

新築のほうが、増築・改築よりも認定基準が厳しくなっています。

維持管理・更新の容易性

給排水管などの点検や補修、更新がしやすいことも長期優良住宅の条件として欠かせません。維持管理や更新の容易性における認定基準・条件は、以下のように規定されています。

＜維持管理・更新の容易性：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類

長期優良住宅の認定基準・条件

新築・増築・改築

維持管理対策等級3（専用配管）

※共同住宅は維持管理対策等級3（共用配管）、更新対策（共用排水管）等級3もあり

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

維持管理・更新の容易性については、新築・増築・改築ともに同じ認定基準・条件となっています。

住戸面積

良好な居住水準を確保するために、住戸面積には一定の基準が定められています。住戸面積に関する認定基準・条件は以下の通りです。

＜住戸面積：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類

長期優良住宅の認定基準・条件

新築・増築・改築

一戸建ての住宅：75㎡以上

※少なくとも1の階の床面積が40㎡以上（階段部分を除く面積）

※地域の実情を勘案して所管行政庁が別に定める場合は、その面積要件を満たす

共同住宅など：40㎡以上

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

住戸面積の基準は新築・増築・改築ともに同様であり、一戸建ての住宅は75㎡以上、マンションなどは40㎡以上です。

居住環境

地域の街並みに調和することも欠かせない要件の1つです。居住環境に関する基準は以下のように規定されています。

＜居住環境：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類	長期優良住宅の認定基準・条件
新築・増築・改築	地区計画・景観計画・条例によるまちなみ等の計画・建築協定・景観協定などの区域内にある場合には、これらの内容と調和を図る

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

設計を始める前に、申請先の所管行政庁に確認が必要です。

維持保全計画

長期優良住宅は、認定を受ける際に維持保全計画を作成します。維持保全計画についての認定基準や条件は以下の通りです。

＜維持保全計画：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類

長期優良住宅の認定基準・条件

新築・増築・改築

以下の部分や設備について定期的な点検・補修などに関する計画を策定

● 住宅の構造耐力上主要な部分

● 住宅の雨水の浸入を防止する部分

● 住宅に設ける給水または排水のための設備

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考3：長期優良住宅にお住まいの方へ丨一般社団法人住宅性能評価・表示協会

長く住み続けるためにも、定期的な点検・修繕は欠かさずに受けましょう。

可変性

可変性とは、将来のライフスタイルの変化に応じて間取りが変更できる措置のことです。可変性に関する認定基準は以下の通りです。

＜可変性：長期優良住宅の認定基準・条件（共同住宅など）＞

建築の種類（共同住宅）	長期優良住宅の認定基準・条件
新築	躯体天井高さ2,650mm以上
増築・改築	躯体天井高さ2,650mm以上、または居室天井高さ2,400mm以上

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

戸建てに要件はありませんが、マンションなどの共同住宅には規定が設けられています。

バリアフリー性

マンションなどの共同住宅では、廊下や階段、エレベーターなどの共用部分に、将来的なバリアフリー改修に対応できるスペースが確保されていることが必要です。

バリアフリー性の認定基準・条件は下表のように規定されています。

＜バリアフリー性：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類（共同住宅）

長期優良住宅の認定基準・条件

新築

高齢者等配慮対策等級3（共用部分）

※一部の基準を除く

増築・改築

高齢者等配慮対策等級3（共用部分）

※一部の基準を除く

※各階を連絡する共用階段のうち少なくとも1つが、両側に手すりを設置した場合、エレベーターに関する基準を適用しない。

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

なお、戸建てについては規定されていません。

※参考：長期優良住宅丨住まいの情報発信局

災害配慮

長期優良住宅法の改正によって、『自然災害による被害の発生の防止または軽減に配慮されたものであること（災害配慮基準）』の項目が、新たに創設されました。

災害配慮についての認定基準は以下の通りです。

＜災害配慮：長期優良住宅の認定基準・条件＞

建築の種類（共同住宅）	長期優良住宅の認定基準・条件
新築・増築・改築	災害発生のリスクのある地域においては、そのリスクの高さに応じて、所管行政庁が定めた措置を講じる。

※参考1：新築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

※参考2：増築・改築編長期優良住宅認定制度の概要について丨国土交通省

災害発生リスクの高いエリアでは、リスクの高さに応じて認定基準・条件を所管行政庁が定めます。設計前に所管行政庁へ確認が必要です。

※参考：長期優良住宅法の改正に伴う災害配慮基準について丨埼玉県

長期優良住宅のメリット

ここでは、長期優良住宅のメリットとして以下3点を解説します。

住宅ローンを低金利で利用できる
税制優遇が得られる
地震保険料が安くなる

住宅ローンを低金利で利用できる

長期優良住宅に認定されると、住宅ローンを低金利で利用できます。住宅金融支援機構のフラット35Sを利用する場合には、以下のメリットを受けられます。

＜フラット35S金利（Aプラン）、および維持保全型を利用した場合＞

● フラット35Sの借入金利を当初5年間0.75％引き下げ

● 若年夫婦世帯または子供1人の家族の場合、フラット35S子育てプラスを利用すると借入金利を当初5年間1.0％引き下げ

※参考：新築戸建（木造軸組）版長期優良住宅認定制度の技術基準の概要について丨国土交通省

増築・改築、既存住宅の場合も、フラット35Sの借入金利が当初5年間に渡って0.75％引き下げられます。

税制優遇が得られる

新築で長期優良住宅を取得した場合は、以下のような税制上の特例を受けられます。

＜税制優遇の内容＞

税金	対象居住期間	内容
所得税	令和6年1月1日〜令和7年12月31日	● 住宅ローン減税：控除対象借入限度額を4500万円に引き上げ（子育て世代は5000万円） ● 投資型減税：標準的な性能強化費用相当額（上限650万円）の10％相当額（上限：65万円）を、その年分の所得税額から控除
登録免許税	〜令和9年3月31日に取得	税率の引き下げ ● 保存登記：0.15→0.1％ ● 移転登記 ○ 戸建て：0.3％→0.2％ ○ マンション：0.3％→0.1％
不動産取得税	〜令和8年3月31日に新築	課税標準からの控除額が増額 ● 一般住宅1,200万円→長期優良住宅1,300万円
固定資産税	〜令和8年3月31日新築	減額措置（1/2減額）の適用期間が延長 ● 戸建て（2階以下）最大 3年間→最大5年間 ● マンションなど（3階以上の中高層耐火住宅）最大5年間→最大7年間