支払うタイミングになって資金が足りないなどの事態にならないためにも、諸費用の内訳についてよく把握しておきましょう。

住宅ローンに諸費用は組み込み可能なのか

住宅ローンを諸費用に組み込めるかどうかは、諸費用の内容によって異なります。

例えば、印紙税や不動産取得税を組み込み不可としている金融機関は多く、手付金や家電、引越し費用も組み込めない場合もあります。そもそも、住宅ローンは不動産の引渡しに合わせて実行されることから、それに前後する諸費用の支払いに対応できないからです。

不動産の契約時に支払うものや不動産購入後に支払う以下のものは、組み込む対象外となるケースが一般的です。

• 印紙税
• 手付金
• 不動産取得税
• 家電
• 引越し費用

一方で、住宅ローンの事務手数料や保証料、固定資産税等清算金や保険関係などを住宅ローンに組み込むケースは多くあります。

住宅ローンの諸費用を支払う方法

諸費用を支払う方法はいくつかあり、それぞれに特徴があります。資金計画と預貯金に合った方法を選択することがおすすめです。

• 自己資金から支払う
• 諸費用ローンを組む
• 住宅ローンに組み込む

上記3点を順番に見ていきましょう。

自己資金から支払う

諸費用を自己資金で支払う人は多く、自己資金の使い方としても一般的です。また、住宅ローンの総支払額や月々の支払額を最も抑えられることから、おすすめの方法ともいえます。

ただし、貯金が少ない状態で自己資金を使用してしまうと、家計を圧迫し不安を感じる新生活になってしまうケースがあるため、注意が必要です。

諸費用ローンを組む

住宅ローンの諸費用を支払う方法として、諸費用ローンを組むという選択肢もあります。

諸費用ローンとは、住宅ローンとは別設定で契約するローンのことです。手付金や契約金などの現金を用意できない場合に利用するケースが多く、便利なローンです。

ただし、取り扱っていない金融機関がある上に金利が高いため、利用する際には十分に検討する必要があります。

住宅ローンに組み込む

全ての諸費用を住宅ローンに組み込むことはできませんが、自己資金で諸費用を賄う予定がないのであれば、なるべく住宅ローンに組み込むことがおすすめです。

なぜなら、住宅ローンの金利は最も低く、トータルの返済額は諸費用ローンや消費者金融のフリーローンよりも下がるからです。そのため、諸費用を住宅ローンに組み込む前提で資金計画を立てる人も少なくありません。

住宅ローンに諸費用を組み込むメリット

住宅ローンに諸費用を組み込むことには、主に次の3つのメリットがあります。

• 状況によっては毎月の返済額を抑えられる
• 諸費用が住宅ローン控除の対象になる
• 返済を1本化できる

順番に解説します。

状況によっては毎月の返済額を抑えられる

住宅ローンは諸費用ローンよりも低金利であるため、長期間の返済期間と組み合わせることで毎月の返済額を抑えられます。

例えば、本体価格3,000万円、諸費用300万円のローンを組む場合、以下の条件では返済額が表の通りになります。

【条件】 ● 住宅ローン：金利1％、35年返済 ● 諸費用ローン：金利3.5％、5年返済

ケース	月々の返済額
諸費用を住宅ローンに組み込む	9万3,154円
住宅ローンと諸費用ローンを別々に支払う	13万9,260円

上記のように、諸費用ローンを組むほうが月額で4.6万円ほど高くなることがわかります。

諸費用が住宅ローン控除の対象になる

諸費用を住宅ローンに組み込むことで、諸費用の金額も住宅ローン控除の対象になります。

住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高に対し、所得税もしくは住民税から還付されます。したがって、諸費用を住宅ローンに組み込むことでより多くの還付金を受け取れるでしょう。

資金計画を立てる際には、総支払額と還付金額のバランスを見据えておくことが重要です。

返済を1本化できる

諸費用を住宅ローンに組み込むことで、返済先が1つに済みます。

住宅ローンと諸費用ローンやフリーローンなど、借入先が多くあると管理が大変です。住宅ローンに1本化することで、返済の管理を容易にして支払い忘れのリスクを下げられるというメリットがあります。

住宅ローンに諸費用を組み込むデメリット

住宅ローンに諸費用を組み込むことにはメリットがありますが、以下2点のようなデメリットもあるため注意が必要です。

• 状況によっては毎月の返済額が高くなる
• 総返済額が大きくなる

順番に解説します。

状況によっては毎月の返済額が高くなる

住宅ローンと諸費用ローンでは住宅ローン金利の方が安いですが、借入プランによっては諸費用ローンのほうが毎月の返済額が安くなる場合があります。

また、自己資金で諸費用を賄う場合より支払額が高くなることから、バランスの取れた資金計画にすることが重要です。

例えば、前述した条件と同じく、本体価格3,000万円、諸費用300万円でローンを組む場合は以下の条件で表のような返済額となります。

【条件】 ● 住宅ローン：金利1％、35年返済 ● 諸費用ローン：金利3.5％、5年返済

ケース	月々の支払額 （6年目まで）	月々の支払額 （6年目以降）
諸費用を住宅ローンに組み込む	9万3,154円
住宅ローンと諸費用ローンを別々に支払う	13万9,260円	8万4,685円
自己資金で諸費用を賄う	8万4,685円

上記のように、9,000円ほど月々の支払額に差が生まれてしまうため、注意が必要です。

総返済額が大きくなる

毎月の返済額が変動する場合、総返済額にも大きく影響します。例えば、前述したシミュレーションをベースに総返済額を比較した場合、次のようになります。

ケース	総支払額
諸費用を住宅ローンに組み込む	3,912万4,566円
住宅ローンと諸費用ローンを別々に支払う	3,884万2,286円

上記のように、住宅ローンに諸費用を組み込むことで30万円ほど総支払額が高くなります。そのため、なるべく住宅ローンの返済額を増やしたくない人にとっては、住宅ローンに諸費用を組み込むことにはデメリットがあるでしょう。

住宅ローンに諸費用を組み込む際の注意点

ここでは、住宅ローンの諸費用を組み込む際の注意点を解説します。

• 組み込める項目とできない項目がある
• 金融機関によっては諸費用を組み込めない場合がある
• 諸費用に手数料を含めている銀行がある

上の3点を順番に見ていきましょう。

組み込める項目とできない項目がある

諸費用に組み込める項目とできない項目については、一般的に以下のようになります。

ただし、金融機関によって組み込めるかは異なるため、検討している金融機関の担当者に詳細を確認することが重要です。

項目	内容
一般的に組み込める項目	● 固定資産税等清算金 ● 登録免許税 ● 消費税 ● 仲介手数料 ● 火災保険、地震保険 ● 団体信用生命保険 ● 住宅ローン事務手数料、保証料
一般的に組み込めない項目	● 手付金（契約金） ● 印紙税 ● 地鎮祭の費用 ● 家電や家具の購入費用 ● 引越し費用

組み込めない項目については、諸費用ローンなどを利用するか自己資金で賄うことになるため、あらかじめ費用を調べておく必要があります。

金融機関によっては諸費用を組み込めない場合がある

全ての金融機関が諸費用を組み込んだ住宅ローンを提供しているわけではありません。

また、組み込める金融機関であっても審査が厳しく、組み込む場合は住宅ローンが通らなくなるケースがあります。

そのため、諸費用を住宅ローンに組み込みたい場合には、なるべく早い段階で金融機関に相談することがおすすめです。

諸費用に手数料を含めている銀行がある

金融機関によっては、諸費用を住宅ローンに組み込む際に手数料がかかることがあり、借入総額が計算上より高くなるケースがあるため注意が必要です。

このような失敗をしないためにも、金融機関の条件は細かくチェックしましょう。

住宅ローンに諸費用を組み込める銀行一覧

ここでは、住宅ローンに諸費用を組み込める以下3つの銀行を紹介します。

• SBI新生銀行
• 住信SBIネット銀行
• auじぶん銀行

ぜひ、金融機関選びの参考にしてください。

SBI新生銀行

新生銀行は、借入金利が非常に安く保証料がかからないことから人気の金融機関です。

金融機関名	借入金利	事務手数料	保証料	組み込める諸費用
SBI新生銀行	0.29％	借入銀行×2.2％	不要	● 契約時の各手数料 ● 各種税金 ● 火災・地震保険料 ● 修繕積立基金 ● 管理準備金 ● 上下水道加入負担金等

※2023年12月現在

※参考：お客様ご説明資料｜SBI新生銀行

種類が多いので、なるべく多く住宅ローンに諸費用を組み込みたい人におすすめといえます。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の大きな特徴は、団体信用生命保険に全疾病型があることです。

通常の団信では、債務者の死亡もしくは重大な障害状態が適用条件ですが、全疾病型はどのような病気に罹患しても適用されます。そのため、病気による不安を軽減させつつ新生活を迎えられます。

金融機関名	借入金利	事務手数料	保証料	組み込める諸費用
住信SBIネット銀行	0.44％	借入銀行×2.2％	不要	● 印紙代 ● 登記費用 ● 火災保険料

※2023年12月現在

※参考：手数料・諸費用｜WEB申込コース｜NEOBANK 住信SBIネット銀行

繰り上げ返済にかかる手数料が無料であり、返済計画を変更しやすい金融機関といえます。

auじぶん銀行

auじぶん銀行はネット銀行のなかでは老舗の金融機関であり、2023年には15周年を迎えています。auじぶん銀行の詳細は、以下の通りです。

金融機関名	借入金利	事務手数料	保証料	組み込める諸費用
auじぶん銀行	0.389％	借入銀行×2.2％	不要	● 収入印紙 ● 登録免許税 ● 士業関連への報酬 ● 事務手数料 ● 火災保険料 ● 地震保険料 ● 仲介手数料 ● 引越し費用

※2023年12月現在

※参考：商品詳細｜住宅ローン｜auじぶん銀行

組み込める諸費用の項目が多い点においても有名で、諸費用をなるべく住宅ローンに組み込みたい人におすすめといえます。

住宅ローンの諸費用組み込みに関するよくある質問

ここでは、住宅ローンの諸費用の組み込みに関するよくある質問に回答します。

• 住宅ローンの諸費用はいつ支払う？
• 住宅ローンの諸費用が払えないときはどうすればいい？

以上2つの質問を順番に見ていきましょう。

住宅ローンの諸費用はいつ支払う？

諸費用の支払い時期は、項目によって大きく異なります。

諸費用の項目	支払い時期
印紙税	不動産売買契約締結時 請負契約締結時 金融機関との住宅ローン契約締結時
手付金	不動産売買契約締結時 請負契約締結時
固定資産税等清算金	引渡し時
登録免許税
消費税
団体信用生命保険
住宅ローン事務手数料、保証料
火災保険、地震保険	保険開始日の翌月
地鎮祭	祈祷終了後
家電や家具の購入費用	即金
引越し費用	即金

資金が足りない事態にならないために、各諸費用を支払う時期をしっかりと確認しましょう。

住宅ローンの諸費用が払えないときはどうすればいい？

そもそも諸費用を支払わなければ、家づくりを進められません。そのため、ハウスメーカーや工務店に相談し、資金計画に影響しない方法で資金を準備する必要があります。

例えば、ハウスメーカーや工務店の用意する総予算に諸費用枠を設けて住宅ローンに組み込む方法があります。自己資金で賄うのであれば、ファイナンシャルプランナーにライフプランの作成を依頼する方法がおすすめです。

諸費用を捻出する方法について専門家に早めに相談する必要があります。

住宅ローンの諸費用組み込みはプロに相談しよう

家づくりを進める際には資金計画が重要なポイントとなりますが、そのなかでも諸費用をどのようにして支払うのかを、十分に検討する必要があります。

オンリーホームでは、お客様に合ったライフプランを提供しており、失敗のない資金計画になるようアドバイスしています。諸費用や住宅ローンに不安を感じる人は、オンリーホームにお問い合わせください。

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