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離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法は?返済のポイントを解説

更新日:2023.10.13

家を建てたあとに離婚を余儀なくされる家庭がありますが、この場合は住宅ローンの処理方法について協議する必要があります。

しかし、法的に認められている対処方法を選択しなければ後から揉める原因になるため、注意が必要です。

そこで、この記事では、離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処方法を解説します。離婚しようかと考えていても住宅ローンが残っていて困っている人は、ぜひ最後までお読みください。

【この記事でわかること】

● 離婚時の住宅ローンで確認すること

● 【ケース別】住宅ローンが残っている場合の対処方法

● 離婚時に住宅ローンが残っていることのリスク

そもそも住宅ローンは離婚時の財産分与対象となる?

結論からいうと、住宅ローンは離婚時の財産分与対象となります。

民法第768条では、財産分与に関する取り決めが記載されており、「協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる」とされています。

財産分与はお金や車といった資産だけでなく、借金などの負債も対象です。そのため、住宅ローンも財産分与の対象となります。

※参考:768条 (民法(~2019年))|法律情報基盤

離婚時の住宅ローンで確認すべき事項

離婚時に住宅ローンが残っている場合、以下5点のポイントをチェックしましょう。

  • ・不動産の名義人を確認する
  • ・不動産の価値を確認する
  • ・住宅ローンの契約内容を確認する
  • ・住宅ローンの残債を確認する
  • ・アンダーローンとオーバーローンのどちらであるかを確認する

順番に解説していきます。

不動産の名義人を確認する

何十年も住んでいる状態で離婚した場合、家の名義人が誰なのかわからなくなる場合があります。そのため、離婚が決定した際には、まず名義人を確認することが重要です。

名義人は、購入時の売買契約書や登記識別情報通知に記載されています。それらの書類を紛失してしまった場合は、法務局に行き全部事項証明書を取得して確認できます。

名義人の確認方法はいくつかあるため、正しく把握することがポイントです。

不動産の価値を確認する

財産分与は、資産・負債をそれぞれの貢献度に応じて分与するケースが一般的です。そこで、家を財産分与するためには資産価値を把握し、その上で分与割合を決定することになるでしょう。

なお、不動産の価値は不動産会社に査定依頼して把握できます。なるべく正確に価値を把握するためにも、複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

住宅ローンの契約内容を確認する

住宅ローンが残っている家を売却して手元に残る額を財産分与するためには、売却額で繰り上げ返済をします。

金融機関によっては繰り上げ返済の手数料がかかるため、契約内容をチェックすることがポイントです。

住宅ローンの残債を確認する

離婚時には、住宅ローンの残債を確認することも重要です。なぜなら、住宅ローンの残債によっては、売却せずにそのまま有形資産として財産分与することも可能だからです。

つまり、住宅ローン残債は、財産分与の選択肢に大きく影響を与えるといえます。

アンダーローンとオーバーローンのどちらであるかを確認する

アンダーローンとは、家の売却価格よりも住宅ローン残債のほうが低くなる状態のことです。一方で、オーバーローンとは住宅ローン残債のほうが高い状態のことをいいます。

財産分与を円滑に進めるためには、アンダーローン状態で売却することが理想です。しかし、売却できる価格と住宅ローン残債額によっては、オーバーローン状態になることもあります。

オーバーローン状態で家を売却した場合、自己資金による不足分の補填が必要です。

【ケース別】離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法

離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法は、家の処分方法と住宅ローンの組み方によって異なります。

  • ・家を売却する場合
  • ・夫が家に住み続ける場合
  • ・妻が家に住み続ける場合
  • ・連帯保証の場合
  • ・連帯債務の場合
  • ・ペアローンの場合

ここでは上記6つのケース別に対処法を解説します。

家を売却する場合

家を売却する場合、アンダーローンになるかオーバーローンになるかを把握する必要があります。アンダーローンであれば手元に残る額の財産分与割合を協議し、オーバーローンであれば貯金から不足分を補填します。

家を売却すれば、住宅ローンの借入れが解消され、新たな住まいを探すための資金を得られます。この方法は、債務の清算と資産の分割を効率的に行うために選ばれます。

あらかじめ売れる金額を把握し、協議しておくことが重要です。

夫が家に住み続ける場合

夫が住宅ローンを支払っている状態で住み続ける場合、住宅ローンに関する手続きは不要です。

夫名義の住宅であれば、そのまま夫が住み続けて住宅ローンの返済をします。ただし、この場合は家の財産分与は非常に難しく、慎重に財産分与について協議する必要があります。

妻が家に住み続ける場合

夫が住宅ローンを支払っている状態で家に住み続ける場合、住宅ローン残債と同等の財産を夫に渡すか、家の名義を変更し住宅ローンの支払いを妻に変更する必要があります。

しかし、妻に十分な経済力がない場合は、金融機関の承諾が降りない可能性が高いといえます。また、貯金が少ない場合は、財産分与自体が成立しないケースが少なくありません。

つまり、夫が住宅ローンの債務者である状態で妻が家に住む方法は、現実的に困難といえます。

連帯保証の場合

連帯保証とは、夫婦のどちらかが主債務者となり、片方が保証人となる借入れ方法です。

この場合、保証人は債務者が返済している間は債務義務を負いませんが、夫が滞納した場合は妻に返済義務が発生します。

この効力は離婚したとしても発生してしまうため、住宅ローンの借り換えをし連帯保証を外すなどの対策が必要です。

連帯債務の場合

連帯保証と違い、連帯債務は夫婦それぞれに返済義務が発生します。

そのため、住宅ローンの返済はそれぞれで実施しますが、持分割合を超える返済をした場合、片方に財産分与として請求することが可能です。

例えば、3,000万円の住宅ローンを夫婦で半分ずつ負担し、夫が離婚時に2,000万円支払って完済した場合は、500万円を妻に請求できます。

また、連帯債務の場合は家が夫婦の共有名義であることが大半です。共同名義であれば、両者が合意すると家を売却することが可能です。アンダーローンの場合はスムーズに売却の手続きが進みますが、オーバーローンの場合は家を売却できない点に注意する必要があります。

連帯債務者は、主債務者と同一の立場になることから、返済を求める金融機関に支払いを拒絶できる権利がない上に、1人で債務を全額負担するおそれがあります。

このことから、連帯債務を組んでいる場合は住宅ローンの契約書をチェックし、持分割合を確認しておくことが重要です。

ペアローンの場合

ペアローンとは、夫婦それぞれが金融機関と住宅ローンの契約を締結し、その上で連帯保証人になる返済方法です。

このケースは連帯債務と同様に、それぞれの債務額を返済します。債務額を超えた分を財産分与として請求できるため、自身の住宅ローン残債を把握しておくことをおすすめします。

また、ペアローンの場合も家が夫婦の共同名義であるため、合意があれば家を売却することが可能です。アンダーローンの場合はスムーズに売却の手続きが進みますが、オーバーローンの場合は家を売却できない点に注意が必要です。

離婚時に住宅ローンが残っているリスク

ここでは、離婚時に住宅ローンが残っているリスクを詳しく解説します。

  • ・知らないうちに住宅を売却されるリスク
  • ・住宅ローンの支払いが滞るリスク
  • ・退去の期限が守られないリスク

上記の3点を順番に見ていきましょう。

知らないうちに住宅を売却されるリスク

住宅ローンの債務者が家に住む場合は問題にはなりません。しかし、住宅ローンの債務者が家に住まない場合、住宅ローン契約の違反事項に抵触するリスクがあります。

なぜなら、住宅ローン契約は債務者が居住することを前提に融資しているため、住んでいない状態であれば”無償貸借”もしくは”賃貸”となるからです。

つまり、この状態が続くと金融機関から住宅ローン残債の一括返済を求められるおそれがあり、対処しなければ競売で家を売却されるリスクを抱えます。

住宅ローンの支払いが滞るリスク

離婚時はどちらかが家を出ており、別居状態となっていることが少なくありません。

債務者が家から出て行った場合は、さまざまな理由で住宅ローンの支払いを放棄するケースが考えられます。この場合は前述したケースと同様に、競売によって家が売却され、強制退去となることがあります。

強制退去となることを回避するために、離婚時の協議内容を記録した「離婚協議書」を作成して、離婚後に起こりうるトラブルを未然に防ぐことが重要です。

退去の期限が守られないリスク

退去の期限が守られないリスクは住宅ローンの有無にかかわらず、期間を決めて家に住むことを財産分与とした場合に考えられます。

子どもが大学卒業まで住むという約束をもって財産分与した場合でも、経済的な理由などで退去の期限が守られないケースは少なくありません。

このような失敗をしないためにも、期限は口約束でなく協議書を作成し、家の使用権限や使用期限などを明記してください。

離婚時の住宅ローンに関するよくある質問

最後に、離婚時の住宅ローンに関するよくある質問に回答します。

  • ・住宅ローンの返済は養育費と相殺できる?
  • ・トラブルを防げる公正証書の作成方法は?
  • ・離婚する際に必要な住宅ローン以外の手続きは?

上記3点を順番に見ていきましょう。

住宅ローンの返済は養育費と相殺できる?

教育費は財産分与ではなく、子どもの権利として扱われます。

そのため、本来の意味としては、相殺ではなく別々に処理すべき内容ですが、金銭の授受が当人同士の場合は相殺することが可能です。

ただし、あやふやな内容にならないためにも、養育費の期間と月額を明確にした上で、相殺することを書面に残しておくことが重要です。

トラブルを防げる公正証書の作成方法は?

公正証書とは、公正役場で作成される公的文書で、離婚時の約束をそれぞれ遵守すべき内容を記載できます。この証書は、印鑑証明書や住民票などの書類と手数料を用意し、当事者が公正役場に集合して作成できます。

このように、公的文書に離婚時の約束事を記載しておくことで、離婚協議の内容が遵守される安心感を得られるでしょう。

離婚する際に必要な住宅ローン以外の手続きは?

住宅ローン以外にも、離婚する際にはさまざまな手続きが必要です。特に、扶養を抜けるためには多くの必要書類を用意します。

離婚時には、主に次のチェックリストを用意しましょう。

  • ・住民票の異動
  • ・年金分割手続き
  • ・就学援助申請
  • ・児童手当もしくは児童扶養手当の申請
  • ・国民健康保険の加入
  • ・印鑑証明書の変更
  • ・各書類の住所変更

チェックリストを活用し、漏れなく手続きできるよう準備しておくことをおすすめします。

離婚時は住宅ローンの残債有無と対策を把握しよう

離婚時に住宅ローンが残っている場合、さまざまな手続きと対処が必要です。自身の状況を把握し、自分に適した方法で対処していきましょう。

オンリーホームでは、家づくりのプランだけでなく、住んだあとに起こり得る万が一のことに備え、手続きしやすい住宅ローンの組み方や資金計画などもサポートします。

将来のトラブルに対して万全の準備をしておきたい人や、家づくりに関して悩みや不安がある人は、オンリーホームまでお問い合わせください。

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