注文住宅で理想のマイホームを建てるとき、まず必要なのが建物を建築する「土地」です。

すでに土地を所有しているのであれば施工会社と一緒にプランニングの相談を進められますが、持っていない方は土地の購入が先決。ただ「理想の土地をどうやって探せば良いかわからない」という方も、いらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は、土地購入の探し方や手続きの流れを中心に、注文住宅が建つまでの工程を紹介します。

土地購入の大まかな流れ

土地を購入する流れを大まかにわけると、「買い付け」「契約」「引き渡し」の3ステップになります。それぞれの内容や流れを把握しておきましょう。

買い付け

買い付けとは、売主に対して、「土地を買いたい」という意思を書面で伝えることです。希望条件に見合う土地を1つに絞り込んだら、不動産会社が用意する買付証明書（購入申込書）に購入希望額や引渡しの時期などの条件を記入して申込むのが一般的な流れです。売主が買付証明書を受理すれば、物件を購入する権利を獲得できます。

買付証明書には、値下げの希望なども記載できます。予算の関係で希望購入額が決まっている場合は、その金額を買付証明書に記載しましょう。ただし、売主の立場からすれば1円でも高い額で売却したいでしょうから、ほかにも土地購入を希望している人がいると、そちらに権利が渡ってしまう可能性があります。人気がある土地の場合、値下げ要望すると買い逃してしまうこともありますから、不動産会社と相談しながら決めましょう。

契約

売主が買付証明書を受理したら、土地の売買契約を締結します。契約を結ぶ際には、必要書類を提出するほか、手付金の支払いが必要です。手付金は一般的に、土地価格の10％ほどとされ、残金は引き渡し時に支払うことになります。契約後に買主の都合で契約を破棄すると、手付金が戻ってこない可能性がありますので慎重に進めることが大切です。

また、契約時には手付金以外にも不動産会社への仲介手数料の半額を支払う必要があります。いずれも現金で支払うのが通例ですから、あらかじめ資金を用意しておきましょう。

順調に進めば、買付証明書を提出してから1週間～10日ほどで契約になります。その間に、自己資金の準備やローンの事前審査など、必要な作業を同時に進めることもお忘れなく。

引き渡し

契約書に捺印したら、いよいよ土地の引渡しです。引き渡し時には、売主（不動産会社）や司法書士などが一堂に会し、残金の支払いやローンの実行、登記申請、諸経費の精算などを行います。

問題なく進めば、指定口座に残金を振り込んで引き渡しは完了。希望の土地が、自分たちのものになります。

なお、買付証明書の提出から引き渡しまでの期間は、通常であれば1ヵ月程度です。

土地購入前に！イメージと計画作成（期間の目安：1～3ヵ月）

理想のマイホームを建てる土地を探すときは、まず家族が求める土地の条件をピックアップすることから始めます。「どこで、どんな暮らしをしたいか」といったライフスタイルを思い描きながら、住みたいエリア、建物のデザインや必要な設備、予算など、譲れない条件を書き出していきましょう。

インターネットなどで情報収集する

家族の条件が揃ったら、それに見合う土地を探していきます。現在では、不動産ポータルサイトなどのインターネットや不動産情報誌を使って探すのが一般的です。土地探しだけでなく、売主または仲介役となる不動産会社の情報収集も併せて行いましょう。

資金計画を立てる

不動産会社に足を運ぶ前に、必ず決めておきたいのが「予算」です。多くの方が住宅ローンなどの融資を利用されますが、融資額には限度があります。現在の収入や貯蓄などから、金融機関からどれくらい借り入れできるかをシミュレーションし、そのうち土地代にはいくら、建築費にはいくらといった予算割もしておくと、無理のない返済計画が立てられるでしょう。

なお、土地の購入費用に充てる融資は、住宅ローンではなく「つなぎ融資」を使うのが一般的です。住宅ローンは建物が完成した後に実行されるのが通例。そのため、土地の購入や建物の着工金といった資金は、住宅ローン以外に用意しておく必要があります。そこで使われるのが、つなぎ融資です。

つなぎ融資を利用して土地を購入する方は、売買契約を結ぶ前に事前審査を申し込んでおきましょう。事前審査に通っていることが契約の条件になることもありますから、買付証明書を提出したらできるだけ早い段階で金融機関に事前審査を申込みましょう。

土地・施工会社を探して決める（期間の目安：1～6ヵ月）

不動産ポータルサイトなどで理想の土地が見つかったら、それを所有・管理する不動産会社に問い合わせます。併せて、マイホームを建ててくれる施工会社も探しましょう。

不動産会社に相談する

不動産会社には、インターネットや不動産情報誌には掲載していない物件情報も豊富に持っています。ネットで見つけた物件情報を紹介してもらうだけでなく、エリアや予算、広さなどの希望や譲れない条件を伝え、ほかの物件も探してもらいましょう。

土地探しの際、希望条件をすべて満たす物件にめぐり合えないこともあります。いつまでも見つからないときは、希望条件に優先順位をつけて妥協できる点を不動産会社に伝えることも、スムーズに進める上で大切なポイントです。

施工会社を探す

土地探しと同時進行で、ハウスメーカーや工務店、設計事務所などの施工会社も探します。

施工会社にも、「どんな家に住みたいか」といった希望条件を伝えておくと、土地探しのアドバイスがもらえるかもしれません。いい土地が見つかっても、建築基準法や行政の規制などによって理想の家が建てられないケースもあります。建築のプロと一緒に土地を見てもらうことで、理想の家が建てられるかといった助言をしてもらえるでしょう。

こうした相談は、施工会社と契約する前でものってくれるところはあります。

敷地調査・地盤調査

敷地調査とは、土地の広さや形状、高低差、水道やガスといったインフラ設備、周辺環境などを調査し、理想の家が建てられるかを判断する作業です。

地盤調査とは、地盤の性質を調べること。軟弱な地盤など家を建てるのに不向きな場合は、地盤改良などの追加工事が生じ、その費用も必要になることがあります。

これらの調査依頼は施工会社にするのが一般的ですが、不動産会社でも対応してくれるところがあります。

土地を購入して建物をプランニング（期間の目安：3～6カ月）

土地の売買契約を締結したら、次は建物のプランニングです。プランが固まれば、工事請負契約を結びます。

施工会社と打ち合わせをする

間取りやデザイン、建材、構造など家に対する条件を施工会社に伝え、それを叶える建物のプランを設計してもらいます。

プランニングで施工会社と打ち合わせをする際には、家に対する希望以外にも、家族構成や趣味、ライフスタイルなどさまざまな会話をします。世間話のような内容でも、その会話のなかに家づくりの重要なポイントが隠されていることがあるからです。希望条件にはないことでも、プロの視点から必要な間取りや設備などを提案してもらえることもありますから、できるだけコミュニケーションを取ることも大切なポイントです。

工事請負契約を結ぶ

プランが固まったら、施工会社と工事請負契約を締結します。

契約の際には、工事請負契約書のほか、工事請負契約締結書、見積書、設計図書などの書類を渡されます。膨大な量ですから契約当日に確認するのは難しく、事前にコピーをもらっておき不明点や疑問点などがあれば確認しておきましょう。その上で、契約書に捺印すると安心です。

住宅ローンの本審査に申し込む

住宅ローンを利用される方は、工事請負契約を結んだあとに金融機関へ本審査の申込をおこないます。その際、工事請負契約書などの書類も金融機関に提出する必要がありますから、なくさないよう保管しておきましょう。

また、工事が始まる前には着工金、上棟後には中間金を施工会社に支払う必要があります。これらはつなぎ融資から支払うのが一般的ですが、その支払い日についても期日までに振り込んでもらえるかを確認することも大切です。

着工（期間の目安：3～6ヵ月）

工事請負契約を締結したら工事が始まりますが、着工前に地鎮祭を行ったり近隣住民に挨拶をしたりと、やることはたくさんあります。

また、工事が始まったらできるだけ現場に足を運ぶようにしましょう。現場監督（施工管理者）や大工など工事関係者とコミュニケーションを取ることで、工事に関する不明点を教えてもらったり、急なプラン変更に応じてもらったりできる場合があります。

引き渡し～入居（期間の目安：1～2ヵ月）

工事が完了すると、施工会社の担当者などと一緒に確認する「完成立会い」があります。壁や床にキズがないか、建具などスムーズに動くかといったことを確認し、不具合があれば修繕してもらいましょう。

その後、第三者機関による「完了検査」を受け、問題がなければ引き渡しに進みます。鍵や保証書などを受取り、いよいよ新しい家での暮らしが始まります。住宅ローンを利用する場合は、このときに融資実行となります。

まとめ

注文住宅が建つまでの流れを、土地購入を中心に紹介しました。理想の家を建てるには、理想の土地を購入することが大前提です。土地探しの際には、インターネットや不動産会社だけでなく、施工会社にも相談しながら探すことで、家づくりがスムーズに進みます。

また、金融機関の融資を利用される方は、住宅ローン（つなぎ融資）の申し込みも同時に進める必要があります。手際よく対応するには、ここで書かれた内容をあらかじめ把握しておくことも大切ですから、これから家づくりを考えている方は、ぜひ参考にしてください。