COLUMN コラム

住宅ローンの借り換えはどう行う?分かりやすくメリット・費用・金利を解説!

更新日:2020.12.25

土地や建物を購入する際、現金一括で払えるという方はおそらくほとんどいません。大抵の方は住宅ローンを組んで、長期間なり短期間なりの返済スパンで返していくのが普通です。しかし、この住宅ローンは借り換えができるのをご存知でしょうか。

実は、一度住宅ローンを組んだら最後まで払い続けなければならないというわけではなく、その時代に合わせて借り換えするのがおすすめです。むしろ借り換えをすることで得られるメリットも多いため、知っておいて損はありません。

今回の記事では住宅ローンの借り換えをどう行うのかはもちろん、メリットだけではなく費用や金利についても詳しく解説いたします。
これから住宅ローンを組む方はもちろん、すでに組んでいる方も参考になる情報が多いはずなので、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは、新規の住宅ローンを契約して既存の住宅ローンを一括返済することです。ただし、一括返済とはいっても新たに住宅ローンを組むことになるため、実際には単に新しい住宅ローンに借り換えること全般を指す言葉です。

住宅ローンというのは銀行などの金融機関で契約して返済していくのが一般的ですが、実際に数年数十年と返済していると疑問に思うことも出てきます。単に生活のレベルが変化したことによって住宅ローンが負担となることもあれば、逆に生活に余裕が出てきたために住宅ローンを早めに返済してしまいたいということもあるでしょう。

借り換えを活用することによって「金利差が大きいほど・元金が多いほど・返済期間が長いほど」より金利を大幅に減らせる可能性があります。

たとえば、極端な話で金利2%の住宅ローンから金利1%の住宅ローンに借り換えすることで、その金利差1%分の支払総額を減らせる可能性があるわけです。一見すると「たった1%か」と思うかもしれませんが、数千万円単位で組む住宅ローンの場合はその1%が大金となることもあります。

まずは借り換えを行うべきかどうかを見極め、現在の住宅ローンの状況と借り換えにかかる費用を確認してみるのが得策です。その中で借り換えを行った方が良いと判断した場合は、借り換え候補となる金融機関を選定して優先順位をつけていきましょう。

ただし、すべての人が借り換えによって得をするのかというとそうとは言い切れません。実際には借り換えによってメリットを享受できる人もいるのですが、その反面で何も変わらない人もいます。場合によっては損をすることもあるので注意が必要です。

まずは以下の項目で解説する住宅ローン借り換えのメリットをご確認ください。

住宅ローンの借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えにはどのようなメリットがあるのでしょうか。とにもかくにも借り換えのメリットを把握しないことには先に進めません。現在どのような金融機関の住宅ローンを組んでいて、他の金融機関に借り換えるとどうなるのかという点はあらかじめ考えておくことが重要です。以下、主な借り換えのメリットです。

1.金利を下げられる
2.月々の返済金額や支払総額を減らせる
3.変動金利から固定金利に切り替えられる
4.団体信用生命保険の補償を充実させられる
5.リフォームや建て替えのローンを一緒に借りられる
6.ライフステージやライフスタイルに合わせられる

住宅ローンには金融機関ごとに多種多様な金利が用意されており、主にその種類には「固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3つがあります。これらの金利は金融機関ごとに住宅ローンを組んだ際に決めるのですが、それぞれメリット・デメリットが異なります。こちらに関してはすべてを説明していると非常に長くなるため、省略します。

何が言いたいのかというと、住宅ローンの借り換えをする最大のメリットはそんな金利を下げられる可能性があるということです。特に景気の波に左右されやすい変動金利から固定金利に変更することもできますし、場合によっては月々の返済金額や支払総額を減らせる可能性もあるのです。

そのほか、住宅ローンの借り換えをすることで団体信用生命保険の補償を充実させたり、リフォームや建て替えのローンを一緒に借りたりすることも可能です。

また、現代は物事が目まぐるしく変化する時代でもあり、オーナーの方自身も長い人生でライフステージやライフスタイルが大きく変わる場合があります。状況によってはサラリーマンをしていた方が脱サラしてフリーランスになることもあるでしょう。副業としてやっていた商売が軌道に乗り、独立するということも決して少なくありません。住宅ローンの借り換えはそういう人生設計そのものに合わせて変更することも可能です。

これらが住宅ローン借り換えの大きなメリットといえるでしょう。

借り換えで得をする目安は?

すでにメリットの項目で解説している通り、借り換えで得をするパターンはいくつかあります。特にその鍵となるのが金利です。

従来の住宅ローンよりも金利が下がれば、自然とその後の月々の返済金額や支払総額も下がります。住宅ローンはオーナーの方によって異なるため具体的な数字で説明するのは難しいのですが、場合によっては月々の返済金額が数万円浮くこともありますし、支払総額で見ると何十万円何百万円ほど浮くこともあります。

つまり、借り換えで得をする目安としては、いかに金利を低くできるかがポイントとなるでしょう。実際に変動金利から固定金利に切り替えるなど、工夫1つで金利を低くする方法も多々あります。

借り換えで得をするかどうかは条件によっても異なるため、借り変えようと考えている金融機関ごとに詳しい試算を出してもらうと便利です。その際、より具体的にどれくらい得をするのか計算してくれる金融機関であれば信用できます。

なお、借り換えする住宅ローンによっては団体信用生命保険の補償を充実させられる可能性があります。単身者や独身者の場合は生命保険などもあまり重視していない方が多いですが、家族を持っている方は生命保険にも加入している方が多いでしょう。条件によってはそれらを含む団体信用生命保険の補償を充実させられるため、万が一のことを考えるなら住宅ローンの借り換えの目安にすることをおすすめします。

すでに数年数十年と住宅ローンを払ってきた方は、家そのものが古くなっている場合もあるかもしれません。その場合、リフォームや建て替えを同時に考えるのもおすすめです。なぜなら住宅ローンの借り換えによっては、リフォームや建て替えに要する住宅ローンを一緒に借りられる場合があるためです。本来、単なるリフォームや建て替えでは住宅ローンが組めないこともあるため、せっかくなら借り換えを機会に同時に申し込んでおくと得をする可能性があります。

ただ、借り換えで得をするかどうかは本人のライフステージやライフスタイルによっても異なるため、慎重に検討する必要があります。

借り換えの注意点

借り換えは一見するとメリットばかりのように思いますが、実際にはデメリットもあります。たとえば、以下のようなデメリットがあるので、事前に注意点として把握しておきましょう。

1.手数料などの諸経費がかかる
2.煩雑な手続きが必要となる

住宅ローンを借り換える金融機関によっては、手数料などの諸経費がどうしてもかかってしまいます。金利を見直すことによって月々の返済金額や支払総額が減るとはいっても、しばらくは手数料などの諸経費が負担となる場合もあります。この諸経費に関しては次の項目で詳しく解説するので、そちらも併せて確認してください。

なお、ほかにも住宅ローンの借り換えでは煩雑な手続きが必要となることもあります。たとえば、審査書類や契約書類の準備が必要な他、給与振り込み口座や引き落とし口座の変更が必要です。働いている方は平日の日中に金融機関に相談に行くことが難しく、かといって夜中までやっている金融機関はほとんどありません。そのため、手続きだけでも無駄な時間がかかってしまう場合があります。

これらの注意点を踏まえたうえで、住宅ローンの借り換えをするかどうか検討してください。

借り換えにかかる諸費用

住宅ローンの借り換えには諸費用がかかります。これらの諸費用だけでも数十万円ほどかかるため、事前に試算する必要があります。まずはどのような諸費用があるのかを以下、簡単に列挙するので、事前に確認しておいてください。

1.印紙税
2.保証料
3.事務手数料
4.全額繰り上げ返済手数料
5.抵当権設定費用
6.抵当権抹消費用
7.団体信用生命保険料
8.火災保険料

印紙税に関しては、借り入れしている金額によって変わります。一般的な平均である1,000万円超~5,000万円以下の場合は、2万円の印紙税が必要です。そのほか、あまりないですが100万円超~500万円以下であれば2,000円、500万円超~1,000万円以下であれば1万円、5,000万円超~1億円以下では6万円となります。

保険料に関しては銀行などの金融機関が保証会社を利用する際、保証会社に対して支払うものとなっています。これは金融機関ごとに大きく異なり、近年よく見られるネット銀行などでは無料となっているところが増加傾向です。
また、多くの方が利用しているフラット35などでも保証料は原則不要となります。ただ、地方銀行や都市銀行の場合は保証料を金利に0.2%ほど上乗せしていることがあるため、事前に確認しましょう。

そのほか、事務手数料や全額繰り上げ返済手数料などがかかる場合もあります。これも通常の銀行なのかネット銀行かによって数十万円ほど違ってくることがあるため、利用する金融機関ごとに見積もりを出してもらうことが重要です。

抵当権関連に関しては設定費用では6~10万円前後、抹消費用では2万円前後が相場となります。ただし、これも利用する司法書士などによって異なるため、いくつかの司法書士を比べることも大切です。
保険料に関しては加入するもので大きく異なるため、条件ごとに詳細な試算が必要です。

まとめ

住宅ローンの借り換えはすでに支払っているものをほかの金融機関からの借り入れで一括返済し、新たに住宅ローンを組むことを指します。それらの借り換えにはメリットもあるのですが、注意しておきたいデメリットもありますので、事前に金融機関と話し合いをしておきましょう。

費用や金利など特にお金に関するものは今後の人生設計においても大きな影響を与えるため、慎重に検討した上で決めていきましょう。

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