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失敗しないための土地購入の注意点!分かりやすくポイントや注意点を解説!

更新日:2020.12.25

夢のマイホームなどを建てるときには、建物の購入よりも土地の購入で注意しておきたいことがたくさんあります。多くの方はついついどんな住宅にするのかという点にばかり目が奪われがちですが、長く住むことになるからこそ土地選びというのは重要です。

そこで今回の記事では土地購入に置ける注意点についてわかりやすく解説します。特に土地を購入するのに最適なエリアの条件はもちろん、選ぶ際に気をつけておきたいことなども解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

良いエリアってどんな条件?

ほとんどの方が、「住宅を購入するなら良いエリアに住みたい」という考えをお持ちですが、そもそも土地購入にあたって「良いエリア」とはどういう条件なのでしょうか?

土地の用途について知ろう

良いエリアを知っていく上で、まずは土地に関するエリアを用途別に見ていく必要があります。
実は一口に土地といっても、それぞれ用途が決められています。

たとえば、以下のような土地があるため、これから家を建てるという方はどのような土地を選ぶべきなのかを判断してみましょう。なお、以下は不動産登記事務取扱手続準則による区分です。

1.田畑
2.宅地
3.池沼
4.山林
5.原野
6.墓地
7.公園

これらの区分は別名で地目ともよばれており、要は「この土地はこういう目的ですよ」と登記事項に記載されている区分となります。
今回のケースでは住宅を建てることを目的にしているため、宅地としての土地を購入する必要があるわけです。
まずはこれを知らないと土地選びに失敗してしまうので、必ず「宅地」として定められている土地を購入しましょう。

宅地以外の土地を購入する場合は、別途で造成費が必要となるほか、補強工事費などが必要となることもあります。それらの状況を把握するためにも、土地の種類については把握しておくことが重要なのです。

ただ、現段階で宅地とされていても、かつては田畑や山林だったかもしれません。
これら土地の登記事項に記載されているものは時代によって変化するので、その点もあらかじめ把握しておくことが大切です。

良いエリアの特徴は?

では、土地の種類について理解したところで、良い条件のエリアにはどのような特徴があるのでしょうか?

単に人によってその土地が良いエリアなのかどうかは判断基準が異なるのですが、おおよその方にとって「こういう条件のエリアなら住みやすい」というものがいくつかあります。
以下に列挙してみます。

1.地盤が丈夫
2.災害に強い
3.境界線が明確
4.住環境の充実
5.自治体の制度
6.建築の条件

災害大国日本で何十年も暮らしていくことは環境との戦いでもあります。
特に、地盤が緩い土地を選んでしまうと、地震に襲われたときに地盤沈下や地滑りが発生す可能性があります。
どんなに頑丈な家を建てたとしても、土地ごと崩れてしまっては意味がありません。
事実、地震などで落下や倒壊の危険に晒される住宅も少なくありません。
そのほかにも、津波や台風、大雨、大雪、洪水、土砂崩れなど日本はまさに災害大国です。それらの災害に強い土地を選ぶことが絶対条件となるでしょう。

近年では国土交通省が公開しているハザードマップもあるため、土地購入を考えているエリアにどのような災害の危機があるのかも確認しておきましょう。

また、土地購入においては境界線が明確かどうかも重要となります。
隣接する土地との境界線が定まっていない場合、近隣住民とトラブルになることもあるかもしれません。
事実、近所迷惑になるようなことを相手からされることもあるし、自分がしてしまう可能性もあります。
海外ではそれらの境界線を越えてしまったことで、命に係わる事件にまで発展してしまったケースもあります。
日本では境界を明確にする境界標がそれぞれの土地ごとに打ち込まれているのが普通ですが、土地によっては図面通りに打ち込まれていないこともあり、曖昧になってしまっていることもあるため、注意しましょう。

そのほか、住環境が充実しているかどうかによっても左右されます。
近くにコンビニやスーパーがあるかどうかはもちろん、ドラッグストアや薬局、学校に病院などなど、生活するうえで必要となる環境が整っているかどうかも重要です。
それら周辺の環境によって土地自体の地価にも影響してくるため、より住環境がどうなっているのかは考えておく必要があります。

さらに、そのエリアごとに自治体が異なるため、購入する土地によって児童手当や医療補助なども変わってきます。
これらの制度が充実している土地は良い条件だと判断できますが、エリアによっては福祉が充実していないこともあるでしょう。これはオーナーの方自身のライフスタイルやラウフステージごとに将来のことも考えて選ぶべきです。

また、建築の条件も重要です。
実はそのエリアごとに建てられる建築様式にも条件があり、誰もが自由に住宅を建てて良いわけではありません。
これらはどのような家を建てるかによっても違うため、工務店やハウスメーカーとも相談しながら決めていきましょう。

土地を購入する前に注意したい点

良いエリアの条件をご理解いただけたところで、次に知っておきたいのは土地を購入する前の注意点です。
ここからは主に「建物の種類や性能への規制」と「土地によって変わる家の規模や形の制約」という項目に分けて解説します。適当に土地を決めて失敗してしまう前に、ご紹介する注意点をぜひ確認してみてください。

建物の種類や性能への規制

1.家が建てられる土地かどうか
2.用途地域の分類はどうか

土地によって変わる家の規模や形の制約

1.道路に面しているかどうか
2.消火栓が置かれているかどうか
3.土地の形がいびつでないかどうか
4.傾斜や凹凸がないかどうか
5.面積が足りているかどうか

これらの点からもわかるように土地購入に際して「建物の種類や性能への規制」や「土地によって変わる家の規模や形の制約」は確認しておくべきです。

特に、土地によっては家が建てられる土地かどうかや用途地域の分類がどうかという点が変わってきます。
それだけではなく、道路に面しているかどうかは小河川が置かれているかどうかも重要です。これらの条件によって実は建てられる建物も変わってきます。

そのほか、土地の形がいびつではないかどうかはもちろん、傾斜や凹凸がないかどうかも重要です。状況によっては土地を造成したり補強工事したりしなくてはなりません。
単純に土地によって建ぺい率や容積率も変わってくるため、建てたい家に対して面積が足りているのかどうかも考えなくてはなりません。

これらの点は工務店やハウスメーカーなどとも相談しながら、一つひとつ解決していきましょう。

土地費用の他にお金がかかる場合も

土地の購入に関しては、単なる土地の購入費用しかかからないと思っている方もいるのですが、実際には土地だけではなく、その他にお金がかかる場合もあります。
土地はその地域ごとに条件が異なるため、より住みやすい土地にするためにはそれなりのお金がかかるということも理解しなくてはなりません。

以下、土地費用の他にかかる出費の一例です。

1.造成費
2.補強工事費
3.仲介手数料
4.住宅ローン手数料
4.登記費用
5.表示登記費用

たとえば、山の上の土地を購入した場合、土地を削って平らにしなくてはならないこともあります。逆に谷の下に土地を購入した場合、土地を埋め立てて平らにしなくてはならないこともあるでしょう。
建物を建てるためにはそれらの土地を作る、いわゆる「造成」が必要となります。
さらに土地によっては建物を建てるのに十分な強度がない場合もあり、補強工事が必要となる場合もあります。

そうなると必然的に造成費や補強工事費が必要となるわけです。
これらの費用だけでも数十万円~数百万円単位でお金が必要となるため、予算を圧迫する可能性があります。

また、すでにその土地にほかの建物が残っている場合、古家の解体費用もかかります。
それらの取り壊しだけでも大きな出費となる可能性があるため、土地ごとの条件を考えて購入することが必要となるでしょう。

それだけではなく、不動産会社を利用する場合は仲介手数料が発生します。
その計算方法は条件によっても異なるのですが、売買価格の3%+6万円ほどかかるのが特徴です。
ただ、例外として不動産会社が所有する土地の場合は仲介手数料がかからないこともあるので、その点は事前に確認しておきましょう。

そのほか、金融機関で住宅ローンを組む場合は住宅ローン手数料がかかることもあります。ほとんどの方は建物や土地の購入の際に住宅ローンを利用するため、それらの手数料だけでも負担となる場合があります。

さらに、土地は国が管理しているもののため、オーナーの方ごとに登記が必要です。
その登記費用はもちろん、表示登記費用なども必要となります。これらに関しては自分で調べるよりも工務店やハウスメーカーに直接聞いた方が安心です。

土地の購入は土地費用だけではなく、そのほかにも多くの出費があります。ぜひ、事前に確認しておきましょう。

土地購入にかかる税金

土地購入においては土地購入の費用や手数料だけではなく、税金もかかります。
これも条件によって異なるものの、一例として以下のようなものがかかるため、事前に計算しておく必要があります。

1.印紙税
2.登録免許税
3.不動産所得税
4.固定資産税
5.消費税

これらの税金はどのような土地を購入するかによっても変わるため、自分ですべてを計算することは非常に骨が折れるでしょう。
これらは土地を購入する不動産会社はもちろん、工務店やハウスメーカーでも試算してくれる可能性があるため、直接相談してみることをおすすめします。

まとめ

土地購入を失敗しないためには、購入前に注意点を確認しておくことが重要です。それだけではなく、良いエリアの条件なども確認することで、向こう数年数十年と生活していく土台をきちんと作っていくことができます。

ただ、思ってもいないところで出費がかさむことも多いため、単に土地購入とはいってもその費用だけではなく他の手数料や税金についても把握しておかなくてはなりません。ぜひ、今回の記事を参考に、注意深く土地を選んでください。

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