この記事では、土地購入に関する注意点について解説します。

注文住宅を建てる際には土地を購入する必要がありますが、土地は目に見えない注意点が多く、注意せずに購入してしまうと失敗しやすい不動産だといえます。

これから土地購入を検討する人は、この記事を参考にして後悔しない土地購入を実現させましょう。

【この記事でわかること】

● 土地を購入する前に押さえておくべき注意点

● 土地購入の基本的な注意点

● 土地の周辺に関する注意点

土地購入の前に押さえておきたい注意点5選

まずは、土地購入の前に押さえておきたい注意点を5つ解説していきます。

土地を購入し家を建てる上では多くの法的制限があり、その多くは土地があるエリアや接道状況から影響を受けます。

そのため、土地を購入する前には検討している土地が、どのような建築制限を受けているのかを事前に知る必要があります。

• 建ぺい率・容積率
• 用途地域
• 接道義務
• 災害リスク
• 法規制

順番に見ていきましょう。

建ぺい率・容積率

建ぺい率とは、土地面積に対する建築面積の割合を指し、容積率は土地面積に対する建物の延床面積の割合を表します。この2つの割合は建築基準法によって地域別に定められており、建物の大きさを制限する指標です。

例えば建ぺい率60%、容積率200%のエリアで50坪の土地を検討する場合、建築面積は30坪で延床面積は100坪以内にする必要があります。

この制限は主に住居系地域で厳しくなり、圧迫感のある街並みや細長い不案内な家が立ち並ぶことを防ぐことが目的です。

そのため、住居系地域では建ぺい率40%、容積率60%と厳しく制限されていることもあり、この場合は建築面積20坪、延床面積30坪の家がサイズの上限です。

このように、建ぺい率と容積率によって建築可能な家の大きさが変わることを知っておきましょう。

用途地域

用途地域は、都市計画法に定める市街化区域に定められるエリアで、建築できる建物が制限されます。

また、用途地域には住居系が8種類、商業系が2種類、工業が3種類あり、住居・商業・工業の順番で建築可能な建物が緩和されます。

一般住宅は、工業系の工業専用地域以外であればどこでも建築可能です。

ただし、前述した建ぺい率と容積率はエリアによって大きく異なります。例えば住宅地が多い長良東町の建ぺい率と容積率は40%と60%です。これは、対象エリアが一種低層住居専用地域であり、建物の大きさに関する制限が最も厳しいエリアであるからです。

そのため、前述した建ぺい率・容積率と用途地域は関連性が強く、両方ともしっかり確認すべき注意点だといえるでしょう。

接道義務

道路法では、一般住宅の建築には前面道路が4m以上あり、なおかつ2m以上接道している必要があると定められています。

岐阜県で家を建てる際にも、この法令を遵守する必要があります。ただし、前面道路が4m以下の場合は敷地の一部をみなし道路として扱う「セットバック」を実行すると建築可能となります。

ただし、接道面積は隣地から一部の土地を購入する必要があるため、接道幅が2m以下の土地は事実上建築不可物件となるので、注意しましょう。

災害リスク

岐阜市のHPには、洪水によるハザードマップだけではなく、排水の逆流を示す内水や土砂災害、地震、ため池ハザードマップなどが公開されています。

そのため、購入検討している土地がハザードマップに該当していないか公開情報を基に調査し、問題ない土地であるかを確認しましょう。

※参考：ハザードマップ｜岐阜市公式ホームページ

法規制

上記以外にも、防火地区や準防火地区、建物高さ制限、地区協定などエリアによってさまざまな法規制があります。

これらの法規制全てを調べることは困難なため、気になる土地があれば不動産会社、もしくはハウスメーカーに調査を依頼することがおすすめです。

土地購入時における基本的な注意点6選

どのような土地であっても、押さえておくべき基本的な注意点があります。そのため、土地購入を検討する際には、以下で解説する注意点を確認しながら土地を選びましょう。

• 地盤の強さ
• 道路の種類
• 高低差の有無
• 隣地との境界線
• インフラ設備
• セットバック

順番に解説していきます。

地盤の強さ

地盤の強さはいくつか調べ方がありますが、ジャパンホームシールド株式会社の公開している地震サポートマップが分かりやすく、便利です。

このサイトによると岐阜県は概ね地盤の強さは「普通」で、長良や新鵜沼台付近の一部に強い地盤があることが確認できます。

※参考：地盤サポートマップ｜ジャパンホームシールド株式会社

道路の種類

前面道路が公道ではなく、私有地であるケースがあります。この場合は、所有者に使用料を支払う必要があり、月々の負担が想定外に増えてしまうでしょう。

また、そもそも建築許可が下りないリスクや資産価値が低くなるなどの懸念から、銀行のローンが通らないリスクがある土地といえます。

このような土地を検討し、家づくり計画を進めた場合は終盤になって計画が白紙になるおそれもあるため、前面道路の種類は早い段階で不動産会社に調べてもらいましょう。

高低差の有無

敷地内に高低差がある場合、建築する部分を平らにするために造成費用がかかります。

また、敷地外であっても岐阜県では高さ2mを超える高低差は「ガケ」と認定され、崩れないよう擁壁を組むかガケ部分から距離を離して建築する必要があります。

しかし、擁壁の造成費は非常に高く、距離を取る方法では敷地から飛び出た場所が建築エリアとなってしまいます。このような規制があるため、高低差がある土地は避けましょう。

隣地との境界線

境界線がどこになるかは、杭の位置によって決まります。

杭がない場合は確定測量によって引渡しまでに杭を設置するのが一般的ですが、現地確認時に杭がないと敷地の大きさを大きく勘違いすることがあります。

よくある失敗例として、見えている部分が物件資料にある土地面積だと思っていたら、実際にはガケの下に杭があり建築不可面積が多かったなどのケースです。

このように、隣地との境界線がどこになるのかを正確に把握するためにも、現地確認は不動産会社に同行してもらうのがポイントです。

インフラ整備

上下水や都市ガスの本管が前面道路にあれば引込工事のみ行われますが、ない場合は本管延長工事が必要となります。

この場合は、道路を何日も封鎖し大がかりな道路工事が必要なため、給排水工事費用が大きく膨らんでしまいます。そのため、前面道路に本管があるかどうかはしっかり確認しましょう。

セットバック

セットバックとは、敷地の一部を道路として管理、もしくは市区町村に寄贈する方法であり、セットバックすることで4m以下の道路でも建築許可を得られます。

しかし、自由に使える敷地面積が少なくなるため、物件資料に記載されている面積がセットバック後の面積かどうかのチェックは重要です。

土地購入時における周辺環境の注意点4選

土地を購入する際には、周辺環境もしっかり調べましょう。

この章では、周辺環境に関する注意点について解説します。

• 立地や日当たりの良さ
• 近隣における建築計画の有無
• 騒音や振動の有無
• アクセスの良さ

順番に見ていきましょう。

立地や日当たりの良さ

土地を検討する際には、前面道路の広さや土地形状だけではなく、周辺に墓地や川がないか確認することも重要です。

また、日当たりは朝だけではなく夕方の西日がどのように入るのかも確認することで、間取り設計で失敗するおそれを減らせます。

近隣における建築計画の有無

今は静かな環境でも、近くにクリーンセンターなどが建築されると日当たりが悪くなったり騒音が発生したりすることもあります。

このような設備は、建築計画の段階で住民に説明会が開催されるため、あらかじめ不動産会社に近隣を調査してもらい付近の建築計画を確認しましょう。

騒音や振動の有無

土地案内は土日に実施することが多いので、工場などが近くにあっても静かであることもあります。

そのため、気になる土地があれば土日と平日、昼と夜の環境を確認するのをおすすめします。

特に、車両の通行音や生活音、振動、臭いのチェックは生活環境に直接影響があるため、重要なチェックポイントといえるでしょう。

アクセスの良さ

小学校や幼稚園、駅、スーパーまでのルートはあらかじめ把握しましょう。特に、小学校は通学ルートが思った道と違い、街灯がない暗い道を子供が歩くこともあります。

また、駅が大通りを何本も横断する場合は、直線距離よりも時間が長くなるでしょう。そのため、実際に小学校や幼稚園に問い合わせて通学ルートを確認したり、駅まで実際に歩いたりしてみましょう。

スーパーに車で行く場合はルートを気にする必要はありませんが、経営状況を確認することをおすすめします。このように、生活する上で重要なアクセスは事前に確認しましょう。

土地購入で注意すべき土地の特徴

この章では、見ただけでは気づきにくい土地の特徴を解説します。

• 土地の形が歪んでいる
• 土地の前に消火栓が置かれている
• 土地が周囲より低い位置にある

順番に見ていきましょう。

土地の形が歪んでいる

土地は物件資料上では正方形であっても、実際に現地で確認すると歪んでいることがあります。

希望条件よりも大きな土地であれば多少の歪みは問題ありませんが、土地面積が希望通りだった場合建物プランに大きな影響が生じてしまいます。

そのため、歪んでいる土地は必ずハウスメーカーにチェックしてもらい、建物プランへの影響を確認しましょう。

土地の前に消火栓が置かれている

カーブミラーや電柱は移動できますが、消火栓は移動できません。

移動できると勘違いして計画を進めた場合、大きな失敗に繋がるおそれがあるため注意しましょう。

土地が周囲より低い位置にある

土地が周囲より低い場合、雨水が土地に流れ込んできます。

その場合は、建物を高くするなどの対策が必要となり、給排水工事にも大きな影響が生じてしまうでしょう。

土地購入で後悔しないためのポイント

この章では、土地購入で後悔しないためのポイントを解説します。

• 土地とハウスメーカーは同時に探す
• 綿密な計画を立てておく
• 譲れない条件を決めておく

土地購入の際は、聞き慣れない法規制や注意点が多いため、購入後に後悔するケースもあります。本章で解説するポイントを押さえておきましょう。

土地とハウスメーカーは同時に探す

注文住宅は、予算のバランスが重要です。そして、バランスを取るためには建物と土地にかける予算を適切に割り振る必要があります。

そのためにも、土地とハウスメーカーは同時に検討し、予算を大きく超えない資金計画を目指しましょう。

綿密な計画を立てておく

大雑把な計画で進めると大きな失敗に繋がるため、注文住宅はプロのアドバイスをもらいながら綿密な計画を立てることが重要です。

そのためにも、なるべく早い段階でハウスメーカーに相談しましょう。

譲れない条件を決めておく

土地を購入するためには条件を妥協する場面がある一方で、絶対に譲れない条件もあるでしょう。

全ての条件の中から譲れない条件を家族で話し合って洗い出し、その条件が含まれる土地を優先的に検討しましょう。

土地購入に関するよくある質問

最後に、土地購入に関するよくある質問を紹介します。

• 土地購入の流れは？
• 土地購入にかかる諸費用は？

土地購入の流れは？

土地購入は次のような流れで進めるのがおすすめです。

土地購入は、不動産会社やハウスメーカーに連絡する前に、家族間で条件を整理しておくことがポイントです。そうすることで、不動産会社やハウスメーカーも提案の精度を上げられるため、スムーズに面談を進められるでしょう。

その後、土地とハウスメーカーを同時に検討し、家族全員が納得できるプランができた場合に土地の申込書を提出します。

申込が売主に受理されると売買契約成立となりますが、同時にハウスメーカーと請負契約を締結することが一般的であることを知っておきましょう。

無事に土地の契約が締結できれば、間取りの設計や住宅ローンを借りる銀行を決め、土地の所有権移転を実行する流れになります。

土地購入にかかる諸費用は？

土地購入にかかる諸費用は次の通りです。

印紙代と仲介手数料は土地代金、登記費用は借入金額によって大きく変わるため、あらかじめ確認しましょう。

土地購入で失敗しないためにも注意点を押さえておこう

土地購入には多くの注意点があるため、1人で悩まず早めに不動産会社やハウスメーカーに相談することをおすすめします。

オンリーホームでは岐阜県の地元不動産会社と提携し、多くの土地を紹介しています。

土地探しでお困りの方は、ぜひオンリーホームまでお問い合わせください。