この記事では、土地購入の際の住宅ローン利用について解説します。

住宅や土地は数千万円規模の資金を用意しなければならないため、住宅ローンが土地購入に利用できるのか気になる人は少なくありません。

この記事では、土地購入の際に利用できる住宅ローンの種類や、土地先行融資・つなぎ融資の特徴も解説していきます。土地・建物を含めた賢いローンの立て方を知りたい人はぜひ参考にしてください。

【この記事でわかること】

• 土地購入に住宅ローンは利用できるのか
• 土地購入に利用できるローンの種類
• 土地先行融資の特徴
• つなぎ融資の特徴
• 住宅ローンを利用して土地購入する流れ
• 住宅ローンを利用して土地購入する際の注意点

土地購入に住宅ローンは利用できるのか

土地購入においても、住宅ローンは利用できます。

ただし、家を建てる前提で土地を購入する場合に限られます。前提として、住宅ローンは基本的には建物のみに対しての金融商品のため、土地の購入費用のみには使えません。

また、土地購入に利用する場合には対応していない金融機関もあるため、条件をクリアする必要があります。

住宅ローンが融資実行されるのは建物完成時なので、工事期間中等の資金手当てを別途講じなければならないことを認識しておきましょう。

土地購入に利用できるローンの種類

ここでは、土地購入に利用できる2種類のローンについて解説します。

• 土地先行融資
• つなぎ融資

それぞれ見ていきましょう。

土地先行融資

土地先行融資とは、建物代金の融資を受ける前に土地代金の融資を先行して受けられるローンのことです。原則、建物を建てる土地が確保されていることが借入の条件です。

マイホーム（土地＋建物）をローンで資金手当てする際に、土地と建物に分けて分割融資実行してくれるローンであり、土地から購入する人におすすめです。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅ローン実行（建物完成時）までに必要な資金を一時的に立て替えてくれる融資です。

建物完成までに発生する土地代金の支払いや着工時金、中間時金などの支払いに利用できるため、多くの人が利用しています。

土地先行融資の特徴

土地先行融資は、土地と建物に必要な資金をまとめて融資してくれるローンです。審査も土地と建物が一括で行われます。

そのため、土地先行融資のローン審査を申し込む時点で、建物の図面や積算書が必要です。事前に建築会社と打ち合わせて建物の資料を用意しておかなければなりません。

次に、土地先行融資のメリット・デメリットを解説していきます。

土地先行融資のメリット

土地先行融資を受けるメリットは、主に以下が挙げられます。

• 土地購入時点で融資が利用できる
• 現金が少なくても土地購入とマイホームを新築できる
• 金利が住宅ローンと同等でつなぎ融資よりも低金利である
• 各種条件をクリアすれば住宅ローン控除が適用できる

土地購入時の申込金や手付金は自己資金から拠出しなければなりません。しかし、それ以外の費用はほとんど低金利のローンで賄えるのが大きなメリットです。

土地先行融資のデメリット

土地先行融資のデメリットは、主に以下が挙げられます。

• 土地購入時に土地に抵当権を設定しなければならない
• 金銭消費貸借契約は土地・建物で別であるため印紙代や手数料が2回発生する
• 土地代金の支払いが早いタイミングでスタートする
• 分割実行の回数に制限がある場合が多い

土地先行融資の場合、分割実行は土地代金のみで、建物の契約時金や着工時金を支払う際には分割実行できないケースも少なくありません。

また、土地先行融資自体を取り扱っている金融機関の数が少ないこともデメリットの1つです。

つなぎ融資の特徴

つなぎ融資の審査も土地と建物を一括で行いますが、建物の資料については参考程度で良いケースが多くあります。

ここでは、つなぎ融資のメリット・デメリットも押さえておきましょう。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資のメリットは、主に以下が挙げられます。

• 無担保で融資を受けられる
• 土地代金だけでなく建物の契約時金や着工時金などの分割実行にも対応できる
• 現金が少なくても土地購入とマイホームの新築ができる

つなぎ融資は、無担保で融資できるので抵当権設定費用もかかりません。また、建物の分割支払いに対応可能であり、手元資金が十分でない人におすすめのローンです。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットは、主に以下が挙げられます。

• 金利が高い
• 住宅ローンとは別にほぼ同額の手数料が発生する
• 住宅ローン控除が使えない

メガバンクの一行では、2024年1月時点の住宅ローン金利が、変動金利0.345%、固定10年金利1.02％であるのに対して、つなぎ金利は短期とはいえ2〜4%程度とかなり高めといえます。

住宅ローン控除が適用される条件の1つに「借入期間10年以上」という条件があります。短期融資のつなぎ融資ではローン控除が受けられません。

建物完成時に、つなぎ融資分を住宅ローンで完済したあとは控除の適用を受けられます。

※参考：住宅ローン金利｜三菱UFJ銀行住宅ローン

住宅ローンを利用して土地購入する流れ

ここでは、住宅ローンを利用して土地購入する流れについて解説します。

• 土地の価値を評価する
• 買付証明書を作成・提出する
• 住宅ローンの事前審査に申し込む
• 売買契約を締結する

順番に見ていきましょう。

STEP1.土地の価値を評価する

購入したい土地の担保評価を知るために、土地の評価額を算定もしくは調査します。

土地評価作業は金融機関で実施しますが、自分でもある程度の評価額を認識したい場合は、以下の土地評価額を調べてみましょう。

• 公示価格（国土交通省）
• 基準地価（都道府県）
• 路線価
• 固定資産税評価

一般財団法人資産評価システム研究センターが発表している全国地価マップで、購入予定地の大まかな評価額をチェックできます。

※参考：全国地価マップ｜一般財団法人資産評価システム研究センター

STEP2.買付証明書を作成・提出する

気に入った土地が見つかったら、買付証明書を作成して不動産会社に差し入れます。

買付証明書は、購入の意思表示であり物件に対する優先交渉権は付与されますが、契約の効果は全く生じません。

買付証明書を差し入れる際に指値する場合もあります。しかし、この場合、指値しないほうに優先交渉権が移動する場合もあるので、事前に不動産会社に確認しましょう。

STEP3.住宅ローンの事前審査に申し込む

土地情報書類と計画している建築図面と積算書を用意して、住宅ローンの事前審査に申し込みます。

土地に関する資料は不動産会社の売り情報やリーフレットがあれば十分ですが、土地登記簿謄本や公図、案内図などがあれば同時に持参してください。

その他、以下の書類が必要になるので事前に準備してください。

• 本人確認書類：運転免許証等
• 収入確認書類：直近の源泉徴収票、直近年の所得税確定申告書等

概ね3〜4日で審査結果がわかります。

事前審査をクリアしていれば、本審査は提出書類が厳密になる程度で計画変更がない限り問題なく通過するでしょう。

STEP4.売買契約を締結する

ローン審査をクリアしたら、売買契約を締結しましょう。

不動産会社の説明に従い、重要事項説明書、売買契約書面の内容をチェックし、問題なければ署名・捺印してください。

売買契約書は、ローン手続きだけでなく住宅ローン控除手続きにも写しが必要になるので、無くさないように保管しましょう。

住宅ローンを利用して土地を購入する際の注意点

ここでは、住宅ローンを利用して土地購入する際の注意点について解説します。

• 住宅ローン控除を受けられないケースがある
• 住宅ローンより金利が高い傾向にある
• 住宅に関連する書類を提出するケースがある

順番に見ていきましょう。

住宅ローン控除を受けられないケースがある

つなぎ融資単体で住宅ローン控除は受けられないので注意しましょう。

住宅ローン控除が適用される条件の1つである「借入期間10年以上」という条件は、つなぎ融資の契約書では適用要件に該当しないからです。

最終的に住宅ローンでつなぎ融資は返済され、ローンは一本化されます。一本化されたあとは、住宅ローンで控除の手続きができるので安心です。

住宅ローンより金利が高い傾向にある

土地先行融資の金利は住宅ローン金利とほぼ同等ですが、つなぎ融資金利は2〜4％程度とかなり高めといえます。

ほとんどの住宅ローン金利が、変動で0.5%以下、10年固定で1%前後であることを考えると、つなぎ融資は金利が高い部類といえます。

住宅に関連する書類を提出するケースがある

土地先行融資は土地・建物一体で審査されるローンであるため、土地だけでなく計画建物についても正式図面や積算書などの提出を求められます。

つなぎ融資の場合は、参考図程度の提出を求められますがそれほど厳密ではありません。

土地購入に関するよくある質問

最後に、土地購入に関するよくある質問を紹介します。

• 建築会社が決まっていなくても土地購入できる？
• 土地購入後に住宅ローンはキャンセルできる？

順番に回答します。

建築会社が決まっていなくても土地購入できる？

土地購入は可能ですが、あまりおすすめできません。なぜなら、建物の計画が決まっていない場合、全体の資金計画が把握できないからです。

すべてを自己資金で賄う場合であっても、全体の資金計画を把握せずに建築することはおすすめできません。

また、「建築会社が決まっていない＝建物計画が決まっていない」と解釈されれば、土地先行融資などの金融商品は利用できなくなってしまいます。

なるべく、建築会社と相談しながら土地購入を検討しましょう。

土地購入後に住宅ローンはキャンセルできる？

土地購入後のキャンセルは可能ですが、住宅ローンは全額返済することになります。

自己資金に相当の余裕がない限り、購入した土地を売却して返済せざるを得なくなるケースがほとんどだといえます。

土地購入だけなら住宅ローン以外の融資も視野に入れよう

マイホーム建築を目的として土地購入する際は、住宅ローンだけでは土地代金の支払いに支障があります。

しかし、土地代金を自己資金で手当てできる人はそれほど多くありません。土地代金を支払う際は、この記事でも解説した土地先行融資やつなぎ融資を賢く利用しましょう。

また、初めての住宅ローンだとわからないことや不安なことがある人も少なくありません。

オンリーホームでは、建築計画だけでなく住宅ローンや土地購入の際に必要な融資手続きについても、一から安心して相談できます。手続きに必要な建築資料の作成から、ローン手続きまで一貫したサービスを展開しているので、まずはお近くのモデルルームに足をお運びください。