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敷地面積・建築面積・延床面積とは?住宅の建築における3種類の制限も解説

更新日:2022.11.30

マイホームを検討している方であれば、「広い部屋に住みたい」と思う方は少なくありません。

限られた予算の中で、なるべく広い居住空間を確保するためには、まず敷地面積・建築面積・延床面積を把握してどれくらいの広さを確保できるかを認識することが大切です。

実際に建築計画を進めていくと、面積の情報だけではなく建築制限なども押さえる必要があります。そこで本記事では、敷地面積や建築面積、延床面積について詳しく解説していきます。

【この記事でわかること】

  • ・敷地面積・建築面積・延床面積とは?
  • ・住宅の建築における3種類の制限
  • ・延床面積・建築面積に含まない箇所

敷地面積・建築面積・延床面積とは?

最初に「敷地面積」「建築面積」「延床面積」とはどのようなものかについて、しっかり理解しましょう。仮に不確かだと、正しいマイホームの広さを知ることはできません。

ここからは、3種類の面積の特徴を詳しく見ていきましょう。

敷地面積

敷地面積は、建物を建築する際の土地の広さを示す面積のことです。

一般的に、土地の面積は2種類あり、1つは登記簿謄本で確認できる公簿面積、2つ目は土地家屋調査士や測量士が測った実測面積です。

建物全般を建築する時は、必ず実測面積をベースに計画してください。建物を建築する際に、実測した測量図がない場合は必ず実測してから計画しましょう。

建築面積

建築面積は、建築物の外壁・壁の中心線で囲まれた部分の面積のことです。

簡単にいうと、建物を上から見た時の面積のことです。

ただし、庇(ひさし)や軒(のき)、バルコニーなど建物から飛び出している部分は、その先端から1mまでは建築面積に入りません。

上からみた面積であり、仮に1階より2階の方が広い建物の場合は、2階の面積が建築面積です。

建築面積を理解する上で、是非とも把握しておきたいのが建築基準法の「建ぺい率」です。

【建ぺい率とは?】

● 敷地面積に対する建築面積の割合のこと

● 計算式は「建築面積÷敷地面積×100」

土地は自分の所有物であっても、境界線の限界まで建築できるわけではありません。

その土地に建てられる建築物の建築面積は、建ぺい率によってその土地の何%まで建築できるかが決まっています。

したがって、同じ敷地面積でも、行政地や用途地域によって建ぺい率は異なるので、その土地を購入する場合などは特に注意してください。

延床面積

延床面積とは、建物の各階面積を合計した面積のことです。

建築面積と同じで、外壁・壁の中心線で囲まれた部分の面積を計算します。なお、吹き抜けは延床面積に含まれません。

延床面積を理解する上で把握しておきたい点が、建築基準法の「容積率」です。

【容積率とは?】

● 敷地面積に対する延床面積の割合のこと

● 計算式は「延床面積÷敷地面積×100」

容積率も建ぺい率と同様に、行政地や用途地域によって決められています。

例えば、自分の所有地の敷地面積が200㎡で、設定されている容積率が100%であれば延床面積200㎡のマイホームを建築できるでしょう。

150%の容積率なら、延床面積300㎡(200㎡×1.5)のマイホームを建築できます。

住宅の建築における3種類の制限

マイホームは、建ぺい率や容積率を守れば自分の好きなように建築できるわけではありません。

日本国内では、隣家への基本的な生活環境の提供や、道路などのインフラに対する配慮などから一定の建築制限が設けられています。

ここからは、押さえておきたい3つの建築制限を解説します。

  • ・接道義務
  • ・日影規制
  • ・斜線規制

それぞれ見ていきましょう。

接道義務

接道義務とは、敷地内に建物を建てる際に建築基準法で定められた道路に対して発生する制限のことです。具体的には、以下の制限が発生します。

  • ・敷地と道路が接している部分が2m以上あること(※1)
  • ・接している道路の幅員が4m以上あること

※1:共同住宅などの特殊建築物などを建築する場合には4m以上の接道が必要

接道義務を果たしているかどうかはインターネットで確認できますが、得られる情報に限界があるので役所の建築指導課で確認することをおすすめします。

※参考:敷地と道路の関係|岐阜市公式ホームページ

なお、道路の幅員が4m未満の場合は、建築計画上で「セットバック」という制限が生じるので押さえておきましょう。

【セットバックとは?】

● 敷地との境界線を道路の中心線から2mの位置まで後退させること

● 道の反対側が川などの場合は、岸から4m以上まで敷地との境界線を後退させる

日影規制

日影規制とは、冬至を基準に8〜16時の間同じ箇所に一定時間以上、影が生じないようにする規制です。規制の対象となる建物は、「用途地域」と「建物の高さ」によって決まります。

【岐阜市の例】

規制対象の建物 敷地から5〜10m 敷地から10m以上
第1・2種低層住居専用地域 ● 軒高:7m以上

● 地上3階以上

● 4時間以上 ● 2.5時間以上
第1・2種中高層住居専用地域 ● 10mを超える建築物 ● 4時間以上 ● 2.5時間以上
第1・2種住居地域・準住居地域(容積率200%) ● 10mを超える建築物 ● 5時間以上 ● 3時間以上

※参考:日影規制|岐阜市公式ホームページ

斜線規制

斜線規制とは、道路や隣地の採光や通風を確保するために、道路や隣地の境界線からの距離に応じて建築物の高さを制限する規制です。

斜線規制には、「道路斜線」「隣地斜線」「北側斜線」の3種類があります。いずれの斜線規制も行政地・用途地域によって異なります。

ここでは、岐阜市における3種類の斜線規制を見てみましょう。

<道路斜線>

道路斜線は、敷地が接する前面道路の反対側の道路境界線から設定された斜線による斜線制限です。

建物が斜線の範囲内に収まるように、道路境界線からの距離を計算して配置計画しなければなりせん。道路境界線からどれだけ離せば良いかを求めたい場合、以下の計算式で求めます。

斜線に触れる箇所の高さ(屋根の庇先端など)+1.25−道路幅員

岐阜市の場合の道路斜線における対象用途地域は、以下の通りです。

  • ・第1種低層住居専用地域
  • ・第2種低層住居専用地域
  • ・第1種中高層住居専用地域
  • ・第2種中高層住居専用地域
  • ・第1種住居地域
  • ・第2種住居地域
  • ・準住居地域
  • ・用途地域のない地域

※参考:建物の高さ制限|岐阜市公式ホームページ

※近隣商業地域や商業地域、準工業地域、工業地域は、斜線の係数が1.5となる

<隣地斜線>

隣地斜線は、敷地が接する隣地境界線全てからの斜線制限です。

第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域を除く全ての地域に適用されます。

マイホームの場合、20mを超える建物は少ないので、適用対象になるケースはほとんどありません。岐阜市の場合の隣地斜線における対象用途地域は、以下の通りです。

  • ・第1種中高層住居専用地域
  • ・第2種中高層住居専用地域
  • ・第1種住居地域
  • ・第2種住居地域
  • ・準住居地域
  • ・用途地域のない地域

※参考:建物の高さ制限|岐阜市公式ホームページ

※近隣商業地域や商業地域、準工業地域、工業地域は、斜線の係数が2.5、垂直の高さは31mとなる

<北側斜線>

北側斜線は、真北方向にある隣地境界線からの斜線制限です。

北側の隣地境界線から、どれだけ離せば良いかを求める際は、以下の計算式で求めます。

斜線に触れる箇所の高さ(屋根の庇先端など)÷1.25

北側斜線は、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域のみに適用されます。なお、岐阜市では第1種中高住居専用地域、第2種住居専用地域は適用されません。

岐阜市における、北側斜線の対象用途地域は以下の通りです。

  • ・第1種住居専用地域
  • ・第2種住居専用地域

※参考:建物の高さ制限|岐阜市公式ホームページ

延床面積に含まれない箇所

ここでは、延床面積に含まれない箇所について、適用要件を見ていきましょう。

延床面積に含まれない箇所 適用要件
玄関ポーチ ● 手すりや外壁で囲まれていないこと
ロフト ● 天井高1.4m以下

● 面積がロフトのある部屋面積の1/2未満

● 固定ハシゴでないこと

庇(ひさし) ● 外壁から2mを超える部分は延床面積に含まれる
バルコニー(ベランダ) ● 外壁から2mを超える部分は延床面積に含まれる

● 外壁や支柱で囲まれていないこと

吹き抜け ● 床がないので延床面積には含まれない
出窓 ● 高さ30cm以上

● 突き出た部分が50cm未満

● 見付面積(風をうける面積)の1/2以上であること

地下室 ● 延床面積の1/3以下であること
ビルトインガレージ ● 延床面積の1/5以下であること
屋外階段 ● 開放された部分が階段全長の1/2以上であること

● 開放された部分の階段手すりの高さが1.1m以上かつ階段の高さの1/2以上あること

延床面積を少しでも大きくするためには、含まれない箇所もしっかりと押さえておきましょう。

バルコニーやテラス、屋外階段などがある住宅の建築面積

ここでは、バルコニーやテラス、屋外階段などがある住宅の建築面積について、該当箇所と適用条件をそれぞれまとめました。

建築面積に含まれない箇所 適用要件
バルコニー(テラス・ベランダ) ● 先端から1mを超える部分は建築面積に含まれる

● 支柱がないこと

● 両サイドが壁で囲まれていないこと

庇(ひさし) ● 先端から1mを超える部分は建築面積に含まれる
屋外階段 ● 先端から1mを超える部分は建築面積に含まれる

● 支柱がないこと

※踊り場の下だけ支柱がある場合、その部分は建築面積に含まれる

延床面積と建築面積では、適用要件が若干異なるので注意しましょう。

敷地面積・建築面積・延床面積に関するよくある質問

最後に、3種類の面積に関するよくある質問に回答していきます。

  • ・マイホームにおける面積や広さの平均はどれくらい?
  • ・建ぺい率や容積率の上限ぎりぎりで建物は建てられる?
  • ・バルコニーや庇(ひさし)は建築面積に含まれる?

順番に見ていきましょう。

マイホームにおける面積や広さの平均はどれくらい?

フラット35の調査データによると、マイホームにおける一般的な面積や広さの平均は以下の通りでした。

  • ・注文住宅の全国平均床面積:123.8㎡(37.4坪)
  • ・土地付注文住宅の全国平均床面積:111.4㎡(33.6坪)

※参考:住宅金融支援機構2021年度フラット35利用者調査

間取りに当てはめると、3〜4LDKとなります。注文住宅の全国平均面積は8年連続で減少しています。一方で、土地付き注文住宅の全国平均面積は前年比で拡大傾向でした。

建ぺい率や容積率の上限ぎりぎりまで建物は建てられる?

80/400や80/600のような都心の商業地域においては、建ぺい率や容積率の上限ぎりぎりまで建築することは可能です。

実際に、投資目的で建築される商業ビルや分譲マンションなどでは、容積率を上限値まで使い切っている物件も少なくありません。

ただし、一般的なマイホームを建築する場合においては、建ぺい率や容積率を使い切ることは滅多にないといえるでしょう。

バルコニーや庇(ひさし)は建築面積に含まれる?

先述の通り、バルコニーや庇(ひさし)は先端から1mを超える部分が建築面積に含まれます。

敷地面積・建築面積・延床面積それぞれの制限を把握しよう

ここまで解説したように、マイホームは自分の所有地だからといって境界の限界まで建築できるわけではないことを理解しましょう。

公共道路の安全性や、隣地所有者の生活環境を提供するために設けられた各種制限をクリアしなければなりません。

家づくりにおける最初のステップは、敷地面積を把握して建築可能な建物の規模を把握することです。後悔しないマイホームを建築するためにも、3種類の面積やそれぞれの特徴をしっかりと理解しましょう。

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