家を建てる際に、建物の大きさを法令によって制限される場合があります。

その指標は建ぺい率と容積率と呼ばれており、建物を建てる際には遵守しなければなりません。そのため、建物によっては建ぺい率と容積率の関係でイメージした家が建築できないという事もあるため、注意が必要です。

この記事では建築基準法で定められる建ぺい率と容積率について、解説します。

今後家を建てる予定がある人は、是非最後までお読みください。

建ぺい率と容積率とは？

そもそも、建ぺい率と容積率はどちらも建築を制限するための指標ですが、それぞれ制限の内容が異なります。
・建ぺい率とは
・容積率とは
ここでは、上記2点について解説します。

建ぺい率とは

建ぺい率とは土地の面積に対し、建築面積の割合を制限した指標です。

例えば、建ぺい率60%と指定されているエリアでは、土地全体の60%以内に敷地内に建っている建築物の合計面積をおさめる必要があります。

建ぺい率は、隣り合う建物同士が密着しないようにするために設けられました。所有している土地のギリギリまで建築された建物が連続した場合、一体の建造物のようになってしまいます。その場合、万が一の火災発生時には甚大な被害が出てしまい、さらには建物間のスキマがないことから避難経路の確保も難しくなる可能性があります。

こうした被害を最小限にするため、土地面積に対して建築面積を制限し避難経路と災害時の被害拡大を抑制するために建ぺい率が定められました。

容積率とは

建ぺい率が建物面積を制限する指標であるのに対し、容積率は延床面積を制限するための指標です。例えば、建ぺい率の制限しかないエリアでは4階建てや5階建ての細長い建物を建築する事も可能となっています。

その場合は、火災時に避難経過の確保が難しく、さらにペンシルビルは震災に強いとはいえない構造体のため、震災時の被害が懸念されます。

例えば、容積率が200%のエリアで土地面積150㎡の土地に家を建てる場合、延床面積は300㎡となります。ただし、建ぺい率が60%である場合は、1階の面積を90㎡以上にすることはできません。

このように、建ぺい率と容積率は同時にクリアする必要があるため、注意が必要です。

建ぺい率と容積率は用途地域によって異なる

建ぺい率と容積率は日本全国で一律の指定があるわけではなく、場所によっては定めがないエリアもあります。

建ぺい率と容積率は、都市計画法で定められる都市計画区域内で指定されます。つまり、都市計画区域外では指定の義務がないため、自由な建築が可能ということです。

ただし、都市計画区域外は過疎地域であることがほとんどです。そのため、利便性や土砂災害のリスクなどがあります。

都市計画区域内のエリアはさらに用途に応じて区域分けされており、用途地域と呼ばれる13種類のエリアに分けられます。

住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類に分けられる用途地域ですが、商業系と工業系のエリアは工場や大型ショッピングモールなどを建築することができるため、建ぺい率と容積率の制限は住居系に比べて緩くなります。

そのため、家を建てるエリアがどのような用途地域に属しているのかは、家を建てる上で非常に重要だといえるでしょう。

建ぺい率と容積率を満たす建物面積の計算方法

建ぺい率と容積率の重要性について前述しましたが、両方の制限をクリアするための建物面積と延床面積はどのようにして計算されるのでしょうか。

一般的には、買主が計算するというケースはなく、建築メーカーが算出し建物プランに組み込みます。ただし、将来増築をする場合やガレージを設置する場合には、自分で計算をするケースもあります。
・建ぺい率の計算方法
・容積率の計算方法
ここでは、それぞれの計算方法について解説します。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は次の計算式によって算出することができます。

建築面積÷敷地面積×100

家を建築するためには、指定されている建ぺい率に対し、上記の計算で算出された建ぺい率が下回っている必要があります。仮に、敷地面積が150㎡で建物面積80㎡の家を建築する場合は、「80㎡÷150㎡×100＝約53%」です。

この場合、指定建ぺい率が60%のエリアではクリアとなりますが50%のエリアでは建ぺい率オーバーとなり建築できません。

また、建築予定の土地が2つの用途地域にまたがるケースもありますが、その場合は両方の指定建ぺい率を考慮する必要があります。

指定建ぺい率が60%と50%のエリアにまたがる150㎡の土地で、90㎡が60%、60㎡が50%のエリアに属しているとします。この場合、遵守する必要がある建ぺい率は次のように算出することができます。

（90㎡×60%＋60㎡×50%）÷150㎡×100＝56%

つまり、このケースでは150㎡×56%＝84㎡以下の建物面積にすることで、建ぺい率をクリアすることができます。

容積率の計算方法

容積率は次の計算方法で算出することができます。

延床面積÷敷地面積×100

指定容積率が200%のエリアにある150㎡の土地であれば、300㎡以下の延床面積であれば建築要件をみたすことになります。

異なる指定容積率をまたぐさいにも、建ぺい率と同様の計算式で算出することができます。

仮に指定容積率が200%と160%のエリアに150㎡の土地が90㎡、60㎡の割合でまたがっている場合、容積率は次のように計算されます。

（90㎡×200%＋60㎡×160%）÷150㎡×100＝184%

また、容積率については前面道路の幅員が影響します。そのため、指定容積率をそのまま使うことができない場合があるため、注意が必要です。

容積率には、次のルールがあることを把握しておきましょう。
・前面道路が12m以上の場合は、指定容積率
・前面道路が12m未満の場合は、指定容積率か前面道路幅員×法定乗数（住居系40、それ以外60）のどちら小さい方
例えば、指定容積率200%のエリアで前面道路が5mの場合、住居系なら200%、それ以外なら300%となり、指定容積率がどちらにおいても適用されます。

このように、前面道路の影響を受ける点が建ぺい率の計算との違いです。

建ぺい率と容積率の制限緩和の条件

建ぺい率と容積率は指定されているものの、土地形状や建築プランによっては安全を確保することができるため、一定の緩和条件が認められています。
・建ぺい率の制限緩和
・容積率の制限緩和
ここでは、上記2点について解説します。

建ぺい率の制限緩和

「防火地域内で耐火建築物を建築する」もしくは「土地が角地」である場合、指定建ぺい率に対して+10%の緩和を受けることができます。

これは、そもそも火災発生による延焼のリスクが低いという点と避難経路の確保が容易という点が勘案されるためです。

容積率の制限緩和

「地下室」「ロフト」「駐車場」の3点は容積率緩和の条件になります。

地下室は諸条件をクリアすることで床面積の3分の1に該当する面積を除外でき、駐車場は5分の1が除外となります。ロフトについては高さ1.4mまでは床面積から除外することが可能です。

このように、容積率の計算に使用する床面積を計算上除外し、制限緩和とする条件があります。

建ぺい率と容積率以外の建築制限

建築にかかわる制限は、建ぺい率と容積率以外にもあります。

大きく分けて3つの建築制限があり、次のような内容です。
・絶対高さの制限
・斜線制限
・日影制限
これらの建築制限は非常に複雑な計算方法を用いるため、一般的にどのような制限であるかを解説します。

絶対高さの制限

用途地域が第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域または田園住居地域に適用される制限となっており、建築物の高さが12mもしくは10mに制限されます。

斜線制限

建築物が道路や隣地の日当たり、風通しに与える影響を制限することを目的としています。

道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の3つがあり、用途地域によって該当する斜線制限は異なります。

日影規制

建築物が冬至日に作る日影部分を一定以内におさめることを目的とした規制です。斜線制限と同様に用途地域によって該当の有無が分かれます。

建ぺい率と容積率における注意点

建ぺい率と容積率をクリアし建築することは大前提ですが、万が一建ぺい率オーバーや容積率オーバーとなった場合はどうなるのでしょうか。
・制限をオーバーすると建築ができない
・リフォームなどの増改築時にも考慮する必要がある
様々な問題発生が懸念されますが、特に注意したいポイントは上記の2点です。

制限をオーバーすると建築ができない

家の建築許可を市から得るためには、建ぺい率と容積率の両方がクリアされていることが前提条件です。そのため、オーバーした時点で建築することができません。

実際にはあまり起きない事態ですが、例えば実家の敷地内に家を建てるケースは建ぺい率と容積率がオーバーする可能性があるため、注意が必要です。

リフォームなどの増改築時にも考慮する必要がある

住んでいる家を増築、改築するタイミングで建ぺい率がオーバーするケースもあります。例えば、ガレージを設置したり介護用に1部屋増築したりする際に、建ぺい率がオーバーしてしまうといったケースです。

リフォーム業者やガレージを設置するホームセンターの担当者はそこまで考慮しないことが多いため、注意する必要があります。

また、建ぺい率オーバーや容積率オーバーの物件は売却することも難しく、買い手が住宅ローンを組めないため現金購入一択となります。

建ぺい率と容積率を守りつつ広い家を建てるためには？

建ぺい率と容積率は、ハウスメーカーや工務店に設計依頼することで条件を満たすことができます。したがって、簡単な増改築であっても自作せずプロに相談するようにしましょう。

建ぺい率と容積率を正しく理解して理想の住まいを手に入れよう

建ぺい率と容積率は家を建てるまでは全く縁はありませんが、家作りにおいて非常に重要な法令制限となります。

また、それ以外にも採光や風通し等、様々な制限をクリアして家を建てる必要があります。これら全てを自分で調査し検討することは難しいです。そのため、まずは希望の土地に理想の建物プランがはまるかをメーカーに相談し、正しく法令順守された家を建築するようにしましょう。

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