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住宅ローンの金利タイプ一覧!金利タイプ別の借り入れ方法・注意点

更新日:2020.11.30

住宅ローンを組むのは人生でも一大決心となります。なぜなら、内容によっても異なりますが、一度住宅ローンを組むと向こう数十年単位での返済が必要となるためです。

特に、金利タイプと借入先、借り入れ方法などについてはよく吟味しなくてはなりません。
それらの条件によっては支払総額が数十万円から数百万円ほど変わってくることもありますので、十分に検討する必要があるのです。

そこで、今回の記事では金利タイプはもちろん、借入先や借り入れ方法ごとのメリットとデメリット、特徴などを解説します。もし、これから家を建てようと思っている方、特に住宅ローンを組もうと考えている方は慎重に考えていきましょう。

住宅ローンの金利タイプにはどんなタイプがあるのか?

まず、住宅ローンを組む際に必ず知っておきたいのが金利タイプです。
単に住宅ローンとはいってもさまざまなタイプが存在するため、自分たちのライフステージに合わせて考えていかなければなりません。
特に住宅ローンは金利タイプによって支払総額も大きく変わってくることがあるため、数年先の未来を細かく予測しながら選ぶ必要があります。

ここでは、住宅ローンの中でもどのような金利タイプのものがあるのかをご紹介するので、選ぶ際の参考にしてください。

住宅ローンの金利タイプ:全期間固定型

全期間固定型とはローンを組んだ際の金利が、返済終了までずっと固定されるタイプの金利です。
よく住宅ローンで耳にするフラット35などは、全期間固定型の金利タイプの代表格となっています。

全期間固定型のメリット

全期間固定型その最大のメリットは金利が固定されているという点です。
借り入れしている期間中、常に同じ金利が適用されるため、金利の上下に左右されることがありません。
確かに金利が下降すれば支払総額も減るのですが、逆に金利が上昇すると支払総額は増えてしまいますので、それだけは避けておく必要があります。
何より状況によって上下する金利に一喜一憂して生活しなければならないのは、大きなストレスです。それらのストレスがないというのが全期間固定型のメリットです。

また、金利が一定となっているため返済計画も立てやすいというメリットがあります。
当然ながら毎月入ってくる収支はライフステージごとに変化するものですが、月々の返済額が一定であれば返済計画が頓挫する可能性も防げるでしょう。
単に毎月一定額の返済となるため、難しい計算が苦手な方や収入の変動が大きい方にもおすすめです。
それに合わせて毎月の収支をコントロールしながら返済していけるのが、全期間固定型のメリットです。

全期間固定型のデメリット

全期間固定型にはデメリットもあります。
それは他の金利タイプに比べて金利が高い傾向にあるということです。
金利が高くなると必然的に支払総額も多くなってしまうので、返済計画にも注意が必要です。この点だけは全期間固定型のデメリットとなるでしょう。

住宅ローンの金利タイプ:変動金利型

変動金利型とはローンを組んだ際、金利が変動する可能性のある金利タイプです。
これらの金利は半年に一度の割合で変動する可能性があり、実際の支払総額はその金利の変動を参考にして5年ごとに見直されるという特徴があります。

変動金利型のメリット

変動金利型のメリットは、他の金利タイプに比べて金利が低いという点です。
金利が数%低くなるだけで、支払総額も数十万円から数百万円ほど安くなるため、できるだけ安く済ませたいという方にとっては魅力も大きいタイプの金利となります。

変動金利型のデメリット

金利の影響を受けやすいということが逆にデメリットとなることもあります。
金利が上下するごとに支払総額も見直される変動金利型においては、金利の上昇が大敵です。
その一方、金利が下降することもあるため、そこは一長一短というところでしょう。
そのため、収入が安定している方や今後増える可能性がある方におすすめの金利タイプとなります。

なお、変動金利型には「125%ルール」というのが存在します。
これは金利が上昇した場合であっても、見直し後の月々の返済額は125%を超えないというルールです。
つまり、月々の返済が10万円であれば12.5万円を超えることはないということです。そういう点では救済措置もあるため、十分選びやすい金利となります。

住宅ローンの金利タイプ:固定期間選択型

固定期間選択型とは別名で当初固定金利と呼ばれるタイプの金利で、全期間固定型と変動金利型の中間のような金利タイプです。
当初の数年間は固定金利が適用され、その期間が終われば変動金利に移行するタイプとなっています。

固定期間選択型のメリット

固定期間選択型のメリットとしては固定金利と変動金利の両方を選択できる点にあります。
固定期間選択型は10年や20年という固定金利期間を選び、その期間中だけ金利が一定となるのが特徴です。

つまり、しっかりと働ける間は固定金利でしっかりと返済し、年齢を重ねてきたら変動金利にして返済できるということです。しかも、固定金利期間終了後は固定金利か変動金利かを選べるため、ライフステージに合わせた選択が可能となります。

固定期間選択型のデメリット

固定期間選択型のデメリットは、固定金利期間終了後は金利の影響を受ける可能性が大きいこと。
そのため、金利が上昇している場合は住宅ローンの支払総額が跳ね上がってしまう可能性があるので注意しましょう。
変動金利型とは異なり、125%ルールが適用されないため、支払総額が大きく上がる可能性も否めません。
さらに、多くの金融機関では固定金利期間終了後は金利の優遇幅が小さいため、金利が下降した場合でも恩恵を受けられません。

住宅ローンの借入先の選択肢

住宅ローンの際には各金融機関からの借り入れはもちろん、それ以外の場所から借り入れることも可能です。
ただ、金利タイプが同じであっても借入先によっては支払総額が異なる他、扱っていないタイプの金利もあります。

まずはそれぞれどのような借入先があるのかを把握しておきましょう。

ここからは、どのような借入先があるのか解説するので、それぞれ自分の立場になって考えてみてください。

住宅ローンの借入先:民間ローン

民間ローンとは簡単にいえばそれぞれの銀行などの金融機関が提供している住宅ローンのことです。
近年、住宅ローンを扱っている銀行はとても多く、メガバンクと呼ばれる大手銀行はもちろん、地方銀行やネット銀行などがあります。
そのほかにも生命保険会社や農協など、民間が運営している金融機関を借入先に選ぶことも可能です。

民間ローンの場合はそれぞれの金融機関が独自の住宅ローンを用意していることもあり、金利タイプが豊富です。
自分の人生設計に合わせたタイプの金利も選べるため、より幅広い選択肢から選べるというメリットがあります。また、同業他社との競争によってサービスも幅広くなっているため、より柔軟な発想で選択できます。

ただ、住宅ローンは数千万円以上となることが多いため、金融機関だけではなく保証会社などの審査を通過しなくてはなりません。
それぞれ融資審査や保証審査を受け、なおかつそれを通過しなくてはならないというのは大きな壁となります。事実、審査結果によっては住宅ローンが組めないこともあるため、それがデメリットとなるでしょう。

住宅ローンの借入先:フラット35

フラット35とは住宅金融支援機構が民間の金融機関を通して提供している住宅ローンサービスです。
扱っている金利タイプは全期間固定型のみという特徴を持ち、他の変動金利型や固定期間選択型などは選べない仕様となっています。

そんなフラット35は保障会社を利用せずに住宅ローンを組むことができるため、ほかの民間の金融機関でかかるような保証料も必要ありません。それは借入先として選ぶ際にも大きなメリットとなるでしょう。また、提供する金融機関によって同じフラット35でも条件が異なるため、比較しながら選べる点も魅力となります。

ただ、これといった大きなデメリットはないですが、全期間固定型のみとなる点には注意してください。金利タイプがどうしても狭まってしまうため、借入先を選ぶ際には慎重に判断しなくてはなりません。

住宅ローンの借入先:財形住宅融資

財形住宅融資とは公的融資の1つであり、財形貯蓄などを行っている会社員や公務員を対象として提供されている住宅ローンとのことです。
財形融資の他にも自治体融資などの種類があり、選択次第ではお得な特典が受けられる場合があります。

例えば、財形住宅融資では会社や企業の福利厚生として利用できる住宅ローンなどがあり、保証料はもちろん融資手数料などもかからないというメリットがあります。勤務先で財形貯蓄を1年以上行うなど、それぞれの条件を満たした場合に受けられる住宅ローンです。

しかし、あくまでも財形住宅融資は職場で提供される福利厚生の一種となります。
自身が勤めている勤務先にそれらの制度があるかどうか確認が必要です。もしなければ利用できないというのが、そのままデメリットとなります。

住宅ローンの借り入れ方法の種類と注意点

住宅ローンを借り入れする際には、それぞれの方法の種類と注意点を把握しておくことも重要です。
単に住宅ローンを組むとはいっても、実は借り入れ方法に違いがあります。
それぞれ注意しなくてはならない点もあるため、事前によく確認しましょう。

住宅ローンの借り入れ方法:ペアローン

ペアローンとは1つの住宅に対して、夫婦2人でそれぞれ別の住宅ローンを借りることを指しています。基本的に1人で住宅ローンを借りる場合は1つの契約が原則ですが、ペアローンでは2つの契約を結ぶのが特徴です。

一見すると何がメリットなのかわからない人もいるかもしれませんが、夫婦でそれぞれ住宅ローンの控除を受けられたり、借入額を増やしたりすることが可能な点は大きなメリットといえます。

その一方、手続きなどにかかる事務手数料などが2人分必要となる点はデメリットです。
また、将来的にずっと共働きであれば良いですが、片方が仕事を辞めると住宅ローン控除の恩恵が受けられなくなります。住宅ローン控除は所得税に対する控除なので、仕事を辞めてしまうと適用できなくなるのです。

住宅ローンの借り入れ方法:連帯債務

連帯債務とは1つの住宅に対して1つの住宅ローンを組み、連名という形でパートナーも一緒に返済を行うことを意味しています。
例えば、夫が契約者であれば妻が連帯債務者となり、お互いに債務のすべてを連帯して負うのが特徴です。

連帯債務は事務手数料などが1つの住宅ローン分で済むため、負担を減らせるという点がメリットとなります。
また、1つの住宅で1つの契約ですが、連帯債務者も住宅ローン控除を受けられるため、大きな節税に繋がる点も魅力です。
その他、連帯債務者の収入も合算することができるので、借入額を増やせるのも魅力となります。

ただし、連帯債務を扱っている金融機関が少ない他、連帯債務者は団体信用生命保管に加入できないこともあるため、契約前にデメリットについては注意しておきたいです。

住宅ローンの借り入れ方法:連帯保証

連帯保証とは1つの住宅に対して1つの住宅ローンを組む一方、債務者が返済不可能となった場合には連帯保証人がその返済を背負うことを表しています。

万が一、債務者が返済できなくなっても連帯保証人が返済できれば問題はないため、大きなメリットもデメリットもありません。
ただ、債務者が死亡した場合には、団体信用生命保険が適用されるため、連帯保証人の返済義務は消失します。

まとめ

住宅ローンを組む際には「どう借りるか」と「どこから借りるか」という軸から考えていくことが必要です。特に金利タイプによって支払総額が大きく変わる他、借入先や借り入れ方法によっても条件が大幅に変更となる場合があります。

人生設計をするうえでこれらの住宅ローンは多大な影響を持つため、事前にそれぞれのメリットとデメリット、そして特徴を把握して検討しきましょう。

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