この記事では、住宅ローンにおける固定・変動金利タイプの特徴やメリット・デメリット、変更方法などを解説します。

住宅ローンは、多くの人が家を購入する際に利用する長期の借入であり、金利タイプの選択が大きな影響を及ぼします。金利タイプの選択は、返済計画や家計の安定性に大きく関わるため、慎重に検討しなければなりません。

この記事を参考に、自身のライフスタイルやリスクの許容度に合った金利タイプを選択し、無理のない返済計画を立てましょう。住宅ローンの金利タイプを理解し、適切に選択することで、安心して住宅購入を実現できます。

【この記事でわかること】

● 金利タイプの特徴

● 金利タイプを変更する方法

● 金利タイプを変更するタイミング

住宅ローンの金利タイプ1.全期間固定型

全期間固定型には、借入期間中の金利が変動せず固定化される点が大きな特徴です。

• 全期間固定型のメリット
• 全期間固定型のデメリット

ここでは、メリット・デメリットを順番に見ていきましょう。

全期間固定型のメリット

全期間固定型は金利変動のリスクがないため、毎月の支払い額が安定する点がメリットのひとつです。また、総支払額も固定されるため、ライフプランが立てやすくなるでしょう。

そのため、毎月の支払いを定額管理したい人におすすめです。

全期間固定型のデメリット

全期間固定型は後述する変動金利に比べ、高めに設定されています。これは、金利変動のリスクによって金融機関が負債を抱えないようにする目的です。

つまり、全期間固定型のデメリットは総返済額が変動金利よりも増える点だといえます。

住宅ローンの金利タイプ2.固定期間選択型

固定期間選択型は、返済スタート時における一定の期間を固定金利で返済し、期間終了後に変動金利となる金利タイプです。

• 固定期間選択型のメリット
• 固定期間選択型のデメリット

固定期間は3〜10年の間で設定できることが多く、金融機関によって異なります。そのため、検討している金融機関の商品と、この章で解説するメリット・デメリットを確認しましょう。

固定期間選択型のメリット

固定期間選択型は、借入開始時の経済状況が不透明な場合に有効だとされています。

借入額を固定している間に経済状況や自身の年収が安定するのを待てるため、金利変動による影響を抑えながらも後述する変動金利のメリットを受けられます。

固定期間選択型のデメリット

全期間固定型のデメリットと同様に、固定期間中の金利は変動金利よりも高くなります。

そのため、総返済額としては固定期間中の金利分、変動金利よりも高くなるでしょう。

住宅ローンの金利タイプ3.変動金利型

変動金利型は、半年ごとに金利が見直される金利タイプです。

• 変動金利型のメリット
• 変動金利型のデメリット

半年ごとに支払い額が変わるイメージのある変動金利ですが、実際の運用は少し異なります。

メリット・デメリットを把握しながら、変動金利の仕組みを理解しましょう。

変動金利型のメリット

変動金利のメリットは、固定金利よりも金利が安い点です。

半年に一度金利を見直せる変動金利は金融機関の抱える金利変動リスクが低く、それに合わせて金利も低くできます。そのため、変動金利を選択する人は比較的多く、住宅金融支援機構が調査した内容によると、2022年4月の時点で変動金利の割合は約7割となりました。

さらに、変動金利は半年の見直しで上昇したとしても5年間変わらないルールと、25％以上変動しないルールがあります。

したがって、変動金利はほとんど変わらず返済できる点が大きなメリットといえるでしょう。

※参考：【概要】住宅ローン利用者の実態調査｜住宅金融支援機構

変動金利型のデメリット

変動金利は、5年間で25％以上の変動が起きないルールがありますが、変動した分の利息が増加していきます。

つまり、仮に金利が上昇し利息も増えた場合には、借入終了時に差額分を一括返済することになるでしょう。そのため、住宅ローンが完済される35〜40年後に多額の費用を用意することが、変動金利のデメリットです。

住宅ローンの金利タイプを変更する方法

この章では、住宅ローンの金利タイプを変更する方法について解説します。

• 同じ金融機関で変更する
• 異なる金融機関で住宅ローンを借り換える

住宅ローンの金利タイプには、それぞれメリットとデメリットがあり、返済を継続するうちにライフスタイルや現状の収入とバランスが悪くなることもあります。

そのため、固定金利から変動金利、変動金利から固定金利への変更を検討する人も少なくありません。住宅ローン金利タイプの変更を検討している人は、方法を事前に把握しましょう。

同じ金融機関で変更する

金利タイプの変更方法として、同じ金融機関で実施する手段があります。

この場合、担当者に相談し、住宅ローンの変更契約を締結する方法となります。金利タイプを変更する際には、最新の所得が分かる源泉徴収票や3期分の確定申告が必要です。

ただし、同じ金融機関で金利変更できるケースは、変動金利と固定期間選択型が一般的です。

全期間固定型で住宅ローン契約している場合、固定期間選択型や変動金利型に切り替えるのは難しく、どうしても変更したい場合は一括返済する必要があるでしょう。

異なる金融機関で住宅ローンを借り換える

異なる金融機関で住宅ローンを借り換えることも、金利タイプの変更方法です。

金融機関を変更する場合は、借入する人の資金計画さえ問題なければ、どの金利プランも選択可能です。ただし、借り換えには事務手数料や保証会社との再契約、団信の再加入など諸費用がかかります。

そのため、借り換えすることで抑えられる総返済額と、借り換えに必要な諸費用とのバランスが非常に重要だといえるでしょう。

変更方法としては、主に以下の手順になります。

• 借り換え先の金融機関に相談する
• 現在の住宅ローン残債を踏まえて返済プランを立てる
• 審査に問題がなければ借り換え先の金融機関と金消契約を締結する
• 現在借入している金融機関で一括返済する

また、借入している金融機関の担当者に、借り換えする旨を伝えておくことも重要です。

住宅ローンの金利タイプを変更するタイミング

住宅ローンの金利タイプは毎月の返済に影響するため、最適なタイミングで変更することが重要です。

• 条件が良い商品を見つけたとき
• 固定金利による返済額の負担が大きいと感じたとき
• 固定金利の期間が終了したとき

ここでは、住宅ローンの金利タイプを変更するタイミングを3つ解説します。

条件が良い商品を見つけたとき

金融機関では、住宅ローンを借りやすくするため、好条件の商品を公開しています。

その中には、特定の債務者であれば低金利となる商品もあるため、条件を満たすのであれば、すぐにでも変更を検討することがおすすめです。

固定金利による返済額の負担が大きいと感じたとき

固定金利は毎月の返済額が固定化される一方で、返済額が高くなってしまいます。

仮に、3,000万円の借入を元利均等返済で0.5％の変動金利と1％の固定金利で比べた場合、以下の差額が生じます。

※参考：住宅保証機構株式会社

将来の返済額を固定化するよりも、コストダウンにメリットがあると感じた場合には、変動金利への変更がおすすめです。

固定金利の期間が終了したとき

固定期間選択型の固定期間が終了した場合、自動的に変動金利となりますが、固定金利を継続できる金融機関もあります。

そのため、固定金利の支払いを継続した結果メリットがあると判断した際には、固定期間終了後にさらに固定金利を選択する方法もあるでしょう。

住宅ローンの金利タイプを選ぶ際のポイント

ここでは、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際のポイントを解説します。

• 金利タイプごとにシミュレーションしながら検討する
• 資金計画や返済プランを立てながら検討する
• 金利の動向を調査しながら検討する

住宅ローンの金利タイプは、一度決めてしまうと後からの変更は難しく、全期間固定型を選択した場合は変更不可となるケースもあります。

この章で解説するポイントを踏まえて、しっかり検討しましょう。

金利タイプごとにシミュレーションしながら検討する

住宅ローンは、金利タイプごとにシミュレーションしながら検討することが重要です。

住宅保証機構が公開しているシミュレーションツールなどを活用しながら、借入額と金利タイプを比較検討しましょう。

また、比較する際には毎月の支払額だけでなく、総返済額がどのくらい変動するのかも把握しましょう。

※参考：返済額の試算｜住宅保証機構株式会社

資金計画や返済プランを立てながら検討する

金利タイプを検討する際には、ファイナンシャルプランナーにライフプランを依頼し、資金計画を立てることも重要です。

ファイナンシャルプランナーは「お金のプロ」であり、依頼した時点で最適な金利タイプを提案してくれます。

また、資金計画を立てることで住宅ローン返済だけでなく、他の返済内容も検証できるため失敗のない金利タイプ選択ができるでしょう。

金利の動向を調査しながら検討する

固定金利は為替、変動金利は大手企業への貸付利子（※）の影響を大きく受けます。

そのため、これらの推移をチェックすることで金利変動の兆候を発見でき、金利タイプを選ぶ際の有益な情報となるでしょう。

※貸付利子とは：金融機関や個人が他の個人や企業に貸し付ける資金に対して、貸し手が受け取る利益のこと

住宅ローンの金利タイプに関するよくある質問

最後に、住宅ローンの金利タイプに関するよくある質問を紹介します。

• 変動金利と固定金利はどっちが多い？
• 住宅ローン金利における10年後の予想は？
• 2023年に変動金利が一気に上がる可能性はある？

順番に回答していきます。

変動金利と固定金利はどっちが多い？

住宅金融支援機構が調査した内容によると、2022年4月の時点で変動金利の割合は約7割となり、変動金利の利用者が多くいます。

※参考：【概要】住宅ローン利用者の実態調査｜住宅金融支援機構

住宅ローン金利における10年後の予想は？

金融市場は複雑な要因によって変動するため、10年後を正確に予測するのは難しいとされています。ただし、日銀が今後も低金利政策を継続した場合は大きな金利変動はないと思われます。

2023年に変動金利が一気に上がる可能性はある？

2023年4月10日に、日銀の新しい総裁である植田和男氏が就任の記者会見を開き、「金融緩和策は継続が妥当」と発言しています。

つまり、金融緩和策のひとつであるマイナス金利も継続するため、2023年に変動金利が一気に上がる可能性は低いといえるでしょう。

住宅ローンの金利タイプは自分に合った種類を選ぼう

住宅ローンの金利タイプは毎月の返済額と総返済額に大きく影響するため、慎重に選択する必要があります。

オンリーホームでは、住宅ローンを検討する時点での最新情報を踏まえ、最適な資金計画を提案しています。住宅ローンの金利タイプ選びで失敗したくない人は、ぜひオンリーホームまでお問い合わせください。

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