COLUMN コラム

20代で注文住宅を建てるための資金計画やメリット・デメリットを徹底解説

更新日:2020.10.22

注文住宅を始めマイホームを購入する時期は、いつが良いのでしょうか。子どもが生まれたときや学校に入学するタイミングで、持ち家を購入しようと検討されている方は多いと思います。

ただ、マイホームは「できるだけ早く手に入れた方がお得」ともいわれます。実は、20代のうちに家を購入した方が、老後のゆとりある生活を実現しやすいのです。

20代の方が注文住宅を建てるメリットや注意点、知っておきたい資金計画の考え方などを解説しましょう。

20代の人が考える「住まいの選択肢」

結婚して独立された方が暮らす住まいには、「賃貸住宅(アパート・マンション)」「分譲マンション」、そして「戸建住宅」の大きく3つに分かれます。このうち、20代の方であれば賃貸住宅を選ぶ方が多いですが、「早く持ち家で暮らしたい」と分譲マンションや注文住宅などの戸建住宅を選ぶ方もいます。

そもそも、賃貸、分譲マンション、戸建住宅は何が違うのでしょうか。それぞれの特徴を見ていきましょう。

賃貸住宅

20代で独立された方に人気があるのが、賃貸のアパートやマンションです。

賃貸を選ぶメリットの一つが、「気軽に引っ越せること」が挙げられるでしょう。特に20代のうちは、勤め先で転勤があったり、家族が増えたりとライフプランが明確に定まっていない方が多いです。このため、通勤に便利な場所や家族構成に適した家に移り住むなど、柔軟に対応できる住まいのかたちであることが魅力でしょう。

また、賃貸住宅の所有者はオーナー(大家)です。備え付けのエアコンや給湯器といった設備が壊れても、その修理代は基本的にオーナーが負担するため、「余計な出費を避けられる」という点もメリットとして挙げられます。

分譲マンション

幼稚園や学校に通っている子どもがいる方であれば、持ち家も選択肢に入るでしょう。とりわけ都市部に住んでいる方であれば、分譲マンションを購入するのも一手です。

分譲マンションは賃貸住宅と比べて、「住まいの質が高い」ことが魅力の一つ。エントランスのセキュリティや、キッチンまわりの設備など、賃貸住宅よりもワングレード高いものが使用されています。

また、分譲マンションの所有者は自分ですから、「好みの住空間にリフォームできる」こともメリットでしょう。実際に、若い人の中には中古マンションを購入して自分好みに改装する方も多く見られます。

さらに戸建住宅と比べると、立地の良い物件が多いことから「転売しやすい」ことも特徴としてあげられます。

戸建住宅

転勤の心配がなく、家族構成など将来のライフプランがある程度定まっている方なら、戸建住宅を検討しても良いでしょう。注文住宅であれば、1から設計して建てられるので「自分の希望通りの家を実現できる」という魅力があります。

一般的には、分譲マンションよりも戸建住宅が高いものの、分譲マンションには管理費の支払いが生じます。また、修繕積立金も戸建住宅と比較すると高い傾向があり、分譲マンションと比べて「住み始めてからのコストを抑えられる」という点も特徴でしょう。

また、賃貸住宅だといくら家賃を払い続けても自分のものにはなりませんが、戸建住宅(持ち家)なら住宅ローンを完済すれば完全に自分の資産になります。このため、「老後の負担が軽減できる」ことも期待できるのです。

20代の方が住宅を購入するメリット

冒頭でもお伝えしましたが、持ち家はできるだけ早く手に入れた方がお得になるといわれます。これは、「住まいにかけるトータルコストが安くなる」という意味です。

リクルートの住まい情報サイト「SUUMO」に、ユニークな試算が掲載されています。その試算とは、「結婚1年後に家を購入する人」と「結婚10年後に家を購入する人」それぞれが結婚から50年間、家にかけるトータルの費用をシミュレーションしたものです。

なお、購入する住まいは4,500万円で住宅ローンを利用して購入。結婚してから家を購入するまでは賃貸住宅に住むとします。それぞれの費用は、以下の通りです。

・結婚1年後に家を購入した人:約8,075万円。
・結婚10年後に家を購入した人:約8,908万円。

結婚後、間もなく家を購入した方が、50年間のトータルコストは800万円も安いという結果になりました。これは、家を買うまでの賃貸住宅にかかる家賃が上乗せされるからです。

持ち家でも住宅ローンを利用すると、賃貸住宅の家賃のように毎月の支払いが生じます。しかし、家賃にはオーナーのマージンが含まれるため、ローンの支払額より高くなりがちです。つまり、家賃を払い続けるくらいなら、住宅ローンで持ち家を購入した方が、結果的に住まいにかける費用を抑えられるのです。

20代だと転勤や家族構成の変化といったリスクはあるものの、長い目で考えたら早目に家を買う方が賢い選択だといえるのではないでしょうか。

マイホーム購入時の予算、資金計画の考え方

家を買うとなれば、数千万円もの資金が必要です。その費用を、多くの人は住宅ローンに頼っています。

ここで気になるのが、「家の購入費用は、どれくらい必要なのか」「20代の人に、金融機関はいくら融資してくれるのか」という点ではないでしょうか。家を購入する際には、これらの疑問もあらかじめクリアにしておきたいところです。

マイホームの購入に必要な費用の項目

まず知っておきたいのが、家を購入するときは「家本体の価格以外にも諸費用がかかる」ということです。

たとえば、土地探しから注文住宅を建てる場合、土地の購入費用以外にも、不動産会社への仲介手数料が必要ですし、土地や建物の登記費用や引っ越し代なども用意しなければなりません。また、住宅ローンを利用する際には、金融機関への事務手数料や保証料がかかります。こうした諸費用は、トータル費用の1割くらいが目安といわれます。

仮に、予算が3,000万円の場合、諸費用だけで300万円かかるため、家本体の価格は2,700万円以下になることを覚えておきましょう。

住宅ローンの考え方

住宅ローンを利用するには、ある程度の自己資金(頭金)が必要です。一般的には、2割あれば良いとされています。

金融機関によっては、自己資金がなくても借り入れできる「フルローン」という商品もありますが、これだと通常の住宅ローンより金利が高いため、トータルの支払額が増えてしまいます。

20代であれば収入や貯蓄が少ないこともあり、大部分を住宅ローンに頼りたい気持ちもわかりますが、親から支援をしてもらうなど自己資金を調達することをおすすめします。

また、20代で購入するメリットとして、「支払期間を長くすることで月々の返済額を抑えられる」という点も挙げられます。

住宅ローンの返済期間は最長35年まで(商品によっては50年もある)としている金融機関が多いですが、この期間は誰にでも適用されるわけではありません。金融機関では基本的に、安定した収入が見込める定年までに完済するよう求めています。

20代なら、多くの人が定年までに完済できるでしょうが、30代や40代になると、借入期間が短くなり月々の返済負担が重くなります。

もっとも、借入期間が長くなると支払利息も高くなりますが、繰り上げ返済を利用するなどトータルコストを抑える方法もあります。

いくら借りられるか?

住宅ローンは、いくらでも借りられるわけではありません。収入や借入期間、金利(審査金利)、他のローンの借入状況などの要素から審査し、一人ひとりに借入可能額を設けています。

では、現在の収入でいくらまで借り入れできるのでしょうか。その目安となるのが、「返済負担率」です。返済負担率とは、収入(年収)に対するローン返済額の割合のこと。たとえば、年収400万円の人が住宅ローンの返済に毎年100万円を充てる場合、100万円÷400万円=25%(返済負担率)という計算で求めます。金融機関では、返済負担率が25%前後を目安に借入可能額を算出しているところが多いです。

一例として、35年間固定金利の住宅ローンで借入可能額をシミュレーションすると、年収400万円の方の借入可能額は約2,165万円、年収500万円の方なら約2,707万円が目安となります。

なお、借入可能額の算出方法については、「住宅ローンはいくらまで借りられる?借入可能額の求め方」で詳しく説明します。

>住宅ローンはいくらまで借りられる?借入可能額の求め方

審査を通すためには

住宅ローンを利用するには、金融機関の審査に通るのが大前提です。審査項目は、年齢や年収、返済負担率、健康状態、勤続年数など、金融機関によって異なります。

ここでいう年齢とは、借入時と完済時の年齢のことで、安定した収入が得られる定年(65歳)までに返済できるかという点でチェックされます。20代の方であれば問題ないでしょう。

20代の方が気になる項目といえば、「勤続年数」でしょう。安定した収入があることを融資の前提としているため、勤続年数が短い方や転職したばかりという方は審査に落ちる可能性があります。ちなみに、勤続3年以上だと審査に通りやすいといわれます。

なお、フラット35のように勤続年数を問わない商品もありますから、勤続年数の短い方はこうした商品を検討しましょう。

持ち家を建てる場合の注意点

20代でマイホームを購入するメリットをお伝えしてきましたが、メリットがあればデメリットもあります。

その一つが、「気軽に引っ越せないこと」。賃貸住宅なら、転勤や家族構成の変化に合わせて住まいを変えやすいものの、持ち家だとそうはいきません。分譲マンションだと売却して移り住むことが比較的に容易ですが、戸建住宅だと費用と時間がかかる傾向があります。

もう一つの注意点として、「修繕費用は自己負担であること」も認識しておきたいポイントです。エアコンや給湯器などの設備が壊れたら、修理費用は自分で払うことになります。当然、将来のリフォーム費用も自分持ちです。火災、地震や水害などの自然災害で家が損傷した場合でも、保険が適用されるとはいえ、ある程度の出費が避けられないことも覚えておきましょう。

収入についての考え方

長い人生では、いつどんなことが起こるかわかりません。転職をして収入が今より減少することもあるでしょうし、病気や不況によって失業することがあるかもしれません。それでも、住宅ローンは毎月変わらず支払い続けなければならず、場合によってはローンの支払いが家計を圧迫する可能性もあります。

こうした事態を避けるには、ゆとりある返済計画を立てることが大切です。20代であれば、返済期間を長く設定することで月々の返済額を抑えられます。将来、収入が増えて余裕のある時に繰り上げ返済をすれば、返済期間を短くしたり返済額を減らしたりすることも可能です。先のことはイメージしにくいでしょうが、一時的に出費が必要になるときに備えて、返済プランを考えることも大切です。

財産分与が必要になったら

「マイホームで幸せな日々を思い描いたものの、離婚して家を手放すことになった」という方もいらっしゃいます。

万が一、離婚した場合には、マイホームも財産分与の対象になります。たとえ、夫の収入だけで住宅ローンを支払っていたとしても、夫婦で獲得した財産であれば共有財産とみなされますから、離婚をしたら原則2分の1ずつにわけることになります。

持ち家という財産を二人でわける方法は、「売却資金でわける」「どちらか住み続けるほうが、家を出る方に資金を渡す」という二つが一般的です。

前者は、家を売却した資金を半分ずつにするということ。現金なら平等に分けられるのでトラブルになりにくい方法でしょう。

一方で後者の場合、まず不動産鑑定士などに家を査定してもらい、評価額を算出します。その額の半分を、住まいを離れる方に渡すという財産分与です。せっかく手に入れたマイホームを手放したくないという方なら、この方法が納得でしょう。なお、住宅ローンが残っている場合は、評価額から残債を差し引いた額で計算します。

まとめ

収入や貯蓄などの自己資金が少ない20代にとって、持ち家を購入するのはハードルが高いかもしれません。しかし、長い目で見れば早く手に入れた方が、家にかける費用を抑えられるというメリットがあります。その分を生活費に回すことで、充実した暮らしが送れることでしょう。

また、20代で持ち家を持つのは、一種のステータスを得ることにつながります。それは、社会的な信頼を得るということでもあるのです。

マイホームを購入するタイミングは、人それぞれ。さまざまな事情があるため、いつがよいとはいえません。ただ、20代でも「ここに住み続けたい」「家を買いたい」と考えたとき、それがベストなタイミングといえるのではないでしょうか。

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