COLUMN コラム

すぐに分かる住宅ローンの金利タイプや借り入れ方法・注意点

更新日:2020.07.16

手持ち資金が少ないという方でも、住宅ローンを利用することで理想の家を手に入れられます。住宅ローンは、銀行などの金融機関をはじめさまざまなところから提供されており、どれを選ぼうか迷われている方もいらっしゃるでしょう。

今回は、金利や借入先など住宅ローン選びのヒントになるポイントや注意点を紹介します。

住宅ローンの金利タイプにはどんなのがあるのか?

住宅ローンを提供する機関からは、さまざまな金利タイプの商品が提供されており、契約者の価値観や収入などから選べるようになっています。金利タイプには、「変動金利型」「全期間固定型」「固定期間選択型」と、大きく3つにわかれます。それぞれのメリットや注意点を説明しましょう。

変動金利型

変動金利型の住宅ローンは、市場金利にあわせて金利が変動するタイプの商品です。金融機関では半年ごとに金利を見直していますが、個々の契約者の金利については5年ごとに見直すのが一般的です。

変動金利型を利用するメリットは、金利が低いこと。この後紹介する固定金利型や固定期間選択型と比べて、どの金融機関でも低く設定されており、なかには1%以下の商品もあります(2020年現在)。現在のような低金利がこのまま続けば、もっとも返済負担の小さいタイプといえます。

ただし、金利が上昇すると返済額もアップします。家計の見直しが必要になるなど、返済計画を立てにくいのが変動金利型のデメリットです。

このタイプを選ぶ方には、返済額が見直される5年後に備え、上昇しても支払いが滞らないよう貯蓄することもポイントです。それだけ、十分な収入がある人、または借入額の少ない人に適した住宅ローンともいえます。

全期間固定型

金利上昇による返済負担が不安な人や、家計の見直しを少なくしたい人なら、全期間固定型の住宅ローンを選ぶとよいでしょう。

文字通り、返済期間中に金利が変わらない住宅ローンで、返済額や月々の支払額は借入時から変わりません。このため、返済計画を立てやすいことが全期間固定型のメリットです。低金利の現在なら、金利負担も少なくできるでしょう。

一方のデメリットは、変動金利型よりも金利が高いこと。0.5%~1%程度は高く設定している金融機関が多いようです。わずか0.5%でも、トータルの支払額は数百万円もの差になりますので、できるだけ金利の低い金融機関を選ぶこともポイントになります。

固定期間選択型

返済期間中に、変動金利型と固定金利型のいずれかを選べる住宅ローンもあります。それが、固定期間選択型の商品です。このタイプは、まず固定金利で一定期間契約し、更新のタイミングで固定金利か変動金利を選べるというものです。

金融機関によりますが、最初の固定期間は1年から10年くらいまで選べます。その間の金利は、全期間固定型より低めに設定しているところが多いようです。更新時の金利が低ければ変動金利を選ぶことで返済額を少なくすることも可能。ただし、途中で金利が上昇するリスクもあります。また、固定金利を選ぶ場合は契約時ではなく更新時の金利が適用されるため、金利が上昇していたら返済額もアップします。

返済負担をできるだけ少なくするには、月々の支払いとは別に繰り上げ返済をするという手もありますから、繰り上げ返済を検討されている方に向いているでしょう。

住宅ローンの借入先の選択肢

住宅ローンを提供しているのは、銀行などの金融機関だけでなく、住宅金融支援機構の「フラット35」や、勤務先の福利厚生にある「財形住宅融資」もあります。それぞれの特徴は、以下の通りです。

民間ローン

銀行やノンバンク、ローン専門会社など、民間の金融機関が提供する住宅ローンです。

提供機関も多ければ、扱っている商品もさまざまで、自分の価値観や資金計画などに適した住宅ローンを選べることが、民間ローンを選ぶメリット。金利や金利のタイプ、融資限度額、手数料なども異なるため、これらの要素を比べながら選ぶとよいでしょう。

なお、借り入れの際には金融機関の審査に通ることが前提ですが、民間ローンは審査が厳しいという一面もあります。一般的には金融機関がおこなう融資審査と、保証会社の審査の2つがあり、これらの結果によってはローンを借りられない可能性もあります。

また、融資手数料が高い、保証料が必要なところが多いといったデメリットもありますから、民間ローンを利用する際には事前に確認することが大切です。

フラット35

独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。金融機関と提携して提供しており、契約は銀行などの窓口でおこないます。

フラット35は、民間ローンと比べて審査が比較的に厳しくないといわれます。収入のほか勤務年数や勤務形態なども審査される民間ローンに対し、フラット35の審査項目は、収入と建物に関する一定条件のみ。このため、勤務年数の短い方や自営業・フリーランスの方などが利用するケースが多いようです。

また、保証料や繰り上げ返済時の手数料も無料で、トータル返済額を抑えるうえでも有効でしょう。

なお、金利や契約時の手数料は、提携する金融機関によって異なります。各機関で比較して、できるだけ金利の低いところを選ぶのも、ポイントとなります。

財形住宅融資

財形住宅融資は、企業の福利厚生として設けられている制度で、会社を通して申し込む住宅ローンです。この制度が勤務先にある方で、財形貯蓄の貯蓄額や年数など一定の条件を満たせば利用できます。

金利は固定で、5年ごとに見直されるのが通例。民間ローンの固定金利よりも低く設定されていることが多いようです。保証料や融資手数料は不要なのも、財形住宅融資を利用するメリットでしょう。

財形融資制度がない企業では利用できませんから、勤務先に確認しましょう。

住宅ローンの借り入れ方法の種類と注意点

住宅ローンの契約は、一つの物件に対して契約者は一人が通常です。ただ、商品によっては夫婦や親子など複数人で利用できる住宅ローンもあります。こうした商品の特徴や、利用する際の注意点を紹介しましょう。

ペアローン

ペアローンは、一つの物件に対して夫婦それぞれが別々の住宅ローンを契約して借り入れできる商品です。共働き世帯で、夫の収入だけでは借入可能額が少なく、妻の収入とあわせて借り入れを増やしたいというケースで使われることが多いです。

ペアローンは、借入額を増やせること以外にも、住宅ローン控除を二人とも受けられるといったメリットもあります。うまく利用すれば節税効果も大きくでき、生活にゆとりが生まれるでしょう。

注意点は、ローン契約を2つ結ぶため手数料や諸費用が2倍になること。また、妻が出産や育児休暇などで収入がなくなっても、月々の返済額は変わらないため夫の返済負担が重くなることも注意点です。

連帯債務

連帯債務とは、契約者と連帯債務者の二人が連名で契約することです。契約者が夫で、妻が連帯債務者というかたちが多く、二人で債務を連帯して負います。

二人の収入をあわせて借り入れできるため借入額が増やせることや、連帯債務者も住宅ローン控除を受けられるでは、ペアローンと同じです。なお、連帯債務は1契約であることから、諸費用がペアローンより安くなります。

連帯債務で契約できる金融機関や商品は少なく、選択肢が限られるのが注意点の一つ。また、連帯債務者は団体信用生命保険に加入ができないケースや、保険料が高くなる場合があります。

連帯保証

通常の住宅ローンなどで、連帯保証人を立てて契約するタイプのものです。返済は原則、契約者がおこないますが、万が一、返済できなくなった場合には連帯保証人に返済義務が生じます。

なお、契約者が亡くなったなど団体信用生命保険が適用される場合は、保険会社が残債を支払うため、連帯保証人に返済義務は生じません。

まとめ

ライフスタイルや価値観の多様化にあわせて、住宅ローンの提供会社ではさまざまな商品を開発してきました。そのなかから自分に適した住宅ローンを選ぶことで、返済額を抑えられたり、返済期間を短くできたりと、さまざまな恩恵を享受できます。

無理のない返済計画を立てるうえでも、商品の特徴を理解し、もっとも適した住宅ローンを選ぶことが大切なのです。

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