住宅ローンを利用する際には、どこから借入するのかを選ぶ必要がありますが、少しでも有利な条件で返済計画を組みたいものです。

しかし、住宅ローンの返済内容は借入先だけではなく、金利のタイプや諸費用、返済方法によっても大きく変わります。

そこで、この記事では住宅ローンの選び方について金利タイプや種類（借入先）、諸費用、返済方法ごとの特徴を解説します。

【この記事でわかること】
●  金利タイプには「変動金利」「全期間固定」「固定期間選択」型がある
●  借入先には「民間」「公的」があり、その中間にフラット35がある
●  返済方法には「元金均等」「元利均等」がある
●  住宅ローン選びで失敗しないためのポイント

住宅ローンの選び方1.金利タイプ

住宅ローンには3種類の金利タイプがあり、3つから選択できる借入先もあれば、1種類のみの借入先もあります。

したがって、まずは金利タイプの特徴を把握して適切な金利タイプを選択しましょう。

• ・変動金利型
• ・全期間固定型
• ・固定期間選択型

順番に解説していきます。

変動金利型

変動金利型とは、市況に合わせて金利が変動するタイプで多くの金融機関は半年に1度、金利を見直しています。

半年ごとに毎月の返済額が変わるため、返済計画を立てるのが難しいイメージを持つ人も多いでしょう。

変動金利型には「大幅に上昇した場合は5年間金利を変えない」というルールと、「変動幅は1.25倍以内」というルールがあります。このルールにより、金利が大幅に上昇したとしても毎月の支払いは変わらず、安定した返済を続けることが可能です。

ただし、金利の上昇によって増えた利息は変わらないため、返済期間満了時に残った利息を一括返済しなければならないリスクもあります。

全期間固定型

変動金利は半年に1度利息の見直しがあるのに対し、全期間固定は返済開始から終了まで同じ金利のまま固定される金利タイプです。

そのため、変動金利型の持つ「残利息一括返済」というリスクがない点は、全期間固定型のメリットです。

一方、変動金利型よりも高い利息で設定されることが多く、借入額が多くなるリスクには注意が必要です。

固定期間選択型

固定期間選択型は、変動金利型と固定金利型の両方を兼ね備えた金利タイプです。借入スタートは「固定金利型」となり、金融機関によっては3年、5年、10年と固定期間を選択できます。

「固定金利型」の間は金利が変動せず、期間満了になると「変動金利型」に移行し、金利はその時点での変動金利になります。

このように、最初は固定金利を利用したあとに変動金利にすると、細かく家計に合った返済計画を立案できるため、先行きに不安がある人は固定期間選択型がおすすめです。

住宅ローンの選び方2.種類

住宅ローンの利用において借入先の選択は非常に重要です。住宅ローンの融資を提供している機関は、銀行以外にも多数存在することを押さえておきましょう。

そこで、この章では住宅ローンの借入先の種類について解説します。

• ・民間ローン
• ・公的ローン
• ・フラット35

自分に合った住宅ローンを選ぶためにも、上記の種類について把握しましょう。

民間ローン

民間ローンとはいわゆる「銀行」です。銀行は大手財閥系から地方銀行まで多岐にわたり、それぞれが住宅ローン商品を提供しています。

また、住宅ローンのサービスも銀行によってさまざまなものがあるため、自分に合った住宅ローンを探す場合は必ず大手財閥系と地方銀行の両方を検討しましょう。

公的ローン

公的ローンは、政府や自治体が提供しているローンです。

代表的なサービスには、政府が支援する住宅金融支援機構の「財形住宅融資」があります。この融資制度は、財形貯蓄を1年以上継続し、なおかつ貯蓄残高が50万円以上あれば利用できます。

このように、融資条件が非常に緩いため、勤務先で財形貯蓄している人は検討すべき借入先といえるでしょう。

また、公的ローンは各自治体が独自に提供している場合もあるため、居住予定の自治体HPでチェックしましょう。

フラット35

民間金融機関と公的金融機関が協力して提供するフラット35は、民間ローンで融資が難しい人でもローンが通りやすいといわれています。

サービスを提供している住宅金融支援機構によると、2021年度では65,877件の利用がありました。

また、多くの自治体と協力体制があり、岐阜県では「ぎふの木で家づくりローン支援制度」や「令和4年度岐阜県個人住宅建設等資金利子補給制度」があります。

そのため、岐阜県に居住する目的でフラット35を利用する際には、必ず公式サイトをチェックして利用できる制度を漏れなく利用しましょう。

※参考1：住宅金融支援機構

※参考2：ぎふの木で家づくりローン支援制度について｜岐阜県公式ホームページ

※参考3：岐阜県公式ホームページ

住宅ローンの選び方3.諸費用

この章では、住宅ローンを借入する際に発生する「諸費用」について、「金融機関に支払う諸費用」と「住宅購入にかかる諸費用」に分けて解説します。

金融機関によっては、以下に挙げる諸費用が全てかかるわけではなく、費用もそれぞれです。そのため、借入れ条件と共に提示される諸費用の内容は必ずチェックし、全体で最適となる借入先を選択しましょう。

〈金融機関に支払う諸費用〉

〈住宅購入にかかる諸費用〉

※参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

あくまで一般的な事例ですが、これらの諸費用を全て合算すると、物件価格の約5〜10%程度の金額が必要とわかりました。

上記は決して少ない金額ではないため、諸費用も十分に考慮した上で住宅ローンを選択しましょう。

住宅ローンの選び方4.返済方法

住宅ローンの返済方法には「元金均等返済」と「元利均等返済」があり、どちらを選択するのかによって毎月の返済額が大きく変わります。

そのため、この章で解説する内容をしっかり把握した上で、住宅ローンを選択しましょう。

• ・元金均等返済
• ・元利均等返済

順番に解説していきます。

元金均等返済

元金均等返済とは、返済する元金が毎月一定となる返済方法で、返済スタート当初は返済額（利息＋元金）が高くなる点が特徴です。

ただし、利息分が段階的に減ることで毎月の返済額も減少し、後述する元利均等返済よりも総返済額が少なくなります。

住宅金融支援機構の試算によると、2,000万円の借入を固定金利1.5%で25年返済した場合、元利均等返済より約33万円も総返済額が少ないとされています。

そのため、返済計画後期の返済を少なくしたい場合や繰上げ返済を検討する人に向いている返済方法だといえるでしょう。

※参考：元利均等返済と元金均等返済とは？｜フラット35

元利均等返済

元利均等返済は毎月の返済額（利息＋元金）が一定となる返済方法です。

元金均等返済よりも総返済額は増加しますが、毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすいメリットもあります。

そのため、毎月の家計を安定させたい人は元利均等返済がよいでしょう。

住宅ローンの選び方で失敗しないためのポイント

ここまでは住宅ローンの金利タイプや借入先の種類、諸費用、返済方法について解説しました。

この章では、各項目を判断するために押さえておきたいポイントを解説します。

• ・団体生命信用保険の保障内容を確認しておく
• ・付帯する特典やサービスも比較検討する
• ・金利上昇のリスクも考慮する
• ・諸費用を含めた総返済額を把握する

上記の4つを順番に見ていきましょう。

団体生命信用保険の保障内容を確認しておく

団体生命信用保険は、債務者に万が一のことがあった際に備えて加入する保険を指し、特定の条件で住宅ローンの残債が免除される保険です。

銀行によっては「死亡」以外にもさまざまな保障内容があります。たとえば、銀行が指定する「十二大疾病」や「手足欠損などの重大事故」でも適用される保障内容などです。

ベーシックプランでは「死亡」だけでも、金利を上乗せすればほかの保障も付帯可能です。このように、金融機関から提示された保障内容を確認し、リスクと金利のバランスを取りましょう。

付帯する特典やサービスも比較検討する

金融機関を選ぶ上で、金利が安い点は重要ですが、それ以外にも「手数料0円」や「定期金利の利率アップ」など各金融機関が提供するサービスもチェックしましょう。

特にネット銀行は毎月のスマートフォンの通信料が安くなるといったサービスもあるため、検討すべきといえます。

金利上昇のリスクも考慮する

近年、ゼロ金利政策が展開され、固定金利の上限緩和など金利上昇への兆候があります。住宅ローンを検討する人が実際に借入するまでに、大きな金利上昇が生じるケースもあるでしょう。

また、変動金利は半年ごとに金利見直しがあり、金利が上昇した場合に残った利息を一括返済する必要が生じかねません。

このような事態の際でも慌てることがないよう、金利上昇のリスクを検討し、金利タイプを選択する必要があります。

諸費用を含めた総返済額を把握する

返済計画では、諸費用を含めた総返済額を漏れなく把握しておくことが重要です。また、金利タイプや返済方法によって総返済額が変動するため、金利や特典と並行してチェックしましょう。

住宅ローンの選び方に関するよくある質問

この章では住宅ローンの選び方について、よくある質問を解説します。

• ・住宅ローンのお得な借り方は存在する？
• ・住宅ローンは結局のところ何を選べばいい？
• ・住宅ローンの選び方はどこに相談すべき？

上記3つの質問に回答していきます。

住宅ローンのお得な借り方は存在する？

金利が安い時期であれば、なるべく自己資金を抑えてローン借入額を増やし、繰上げ返済する方がお得な借り方だといえます。

ただし、預貯金残高やどのタイミングで返済完了させるのかによっても、お得な借り方は変わるため金融機関や建築会社に相談してみましょう。

住宅ローンは結局のところ何を選べばいい？

住宅ローンは、最初に民間ローンを検討してみましょう。オーソドックスな金利と返済方法が用意されており、金利だけで選んでも大きな失敗にならない可能性が高いといえます。

万が一、民間ローンで審査が通らなかった場合は、公的ローンやフラット35を検討しましょう。審査基準が民間ローンほど厳しくなく、審査に通過する可能性はあるといえます。

したがって、民間ローンから公的ローン、もしくはフラット35の順番で検討しましょう。

住宅ローンの選び方はどこに相談すべき？

住宅ローンは、まず建築会社に相談し、提携している金融機関を紹介してもらいましょう。

建築会社が独自のネットワークを構築している場合も多く、特別金利や特典を付与してもらえるケースもあります。

また、金融機関の窓口に直接行くより手続きをスムーズに進められます。そのため、住宅ローンは建築会社に確認することがおすすめです。

住宅ローンの選び方はジャンルに分けて把握しよう

住宅ローンは借入先が重要ですが、金利タイプや諸費用、返済方法の全てに検討を加えると後悔のない返済計画を立案できます。

オンリーホームでは、家づくりのプランだけではなく、資金計画についてもお客様に寄り添って提案いたします。

住宅ローンの返済で悩みや相談がある場合は、是非オンリーホームまでお問い合わせください。