事前審査	本審査
審査タイミング	住宅ローンを申し込む前	正式にローンを申し込んだあと
審査方法	申込人の申告内容に基づいて簡易的に審査	保証会社や金融機関の審査担当者が申込人の返済能力などを審査
確認される項目	● 申込人の返済能力（年収や返済負担率など） ● 申込人の基本情報（年齢や職業など）	● 申込人の返済能力 ● 健康状態 ● 不動産の担保価値　など

事前審査は、購入物件が決まっていない場合でも申し込みが可能です。申込人の返済能力に加えて、年齢や職業などの基本的な情報だけで借入可能額を判断します。回答には3日〜1週間程度かかり、電話やメールなどで通知されます。

一方、本審査を受けられるのは事前審査に通った人のみです。申込人の申告した内容に虚偽がないか、安定的な返済を行えるか、不動産の担保価値は融資金額に対して十分かなど細かくチェックします。

金融機関によっては最短3日で回答が通知されますが、多くの場合は時間がかかり2ヶ月程度で通知されます。

住宅ローンの本審査に落ちる確率

住宅ローンの本審査に落ちる確率は公的に示されていないため、具体的な数値は明言できません。原則、どの金融機関でも申込人に対して審査に落ちた理由を明らかにしておらず、何が原因で落ちたのかも把握できない状況です。

なお、一般的にインターネット上で示されている数値は5％程度です。本審査は事前審査を通過した人のみが受けられるため、落ちる確率は低くなっています。

ただ、審査には通るものの、融資額が減らされる減額承認となるケースがあります。詳しく見ていきましょう。

審査落ちしなくても減額承認になる場合がある

減額承認とは、希望した融資額には満たないものの、申込金額を減らせば審査が通って融資を受けられることを示しています。例えば、4,000万円の融資はできないが3,000万円ならば承認する、などのケースです。

安定した収入があって信用情報にも問題がないものの、申込人の返済能力が融資金額と一致していない場合、金融機関などは貸すお金を減らして融通します。

融資金額が物件購入金額の対して足りない場合、申込人が自己資金を用意するか、または融資金額の範囲内で購入できる物件を選び直す必要があります。

住宅ローンの本審査で落ちる理由

ここでは、住宅ローンの住宅ローンの本審査で落ちる理由を見ていきましょう。

• 事前審査の申告内容と異なる点があった
• 提出書類に不備があった
• 事前審査と本審査で状況が変化した
• 健康上の理由で団信に加入できない
• 物件の担保評価が低い

上記5点をそれぞれ解説します。

事前審査の申告内容と異なる点があった

本審査より事前審査のほうが多く収入額を申告していたなど、事前審査と本審査で申告内容が異なる場合、落ちる確率が高くなります。明らかな違いがあると、信用性が低いと捉えられるためです。

また、返済能力が疑わしいと判断されて、融資が承認されないおそれがあります。本審査の際には、申告する申込人の状況が事前審査の際と変わらないように注意しましょう。

提出書類に不備があった

提出書類にミスや虚偽があった場合や提出漏れがあった場合、本審査に落ちる可能性が高まります。特に、故意ではなくても事実とは異なる情報を申告した時点で審査に大きく影響するため、申し込む際には申告する情報に誤りがないか確認しましょう。

また、提出書類に不備があると再審査になるケースがあります。記載漏れや有効期限切れの書類はないかなどをチェックした上で、金融機関に提出することが必要です。

事前審査と本審査で状況が変化した

事前審査と本審査で申込人の状況が変わった場合、審査に落ちる要因になります。

例えば、本審査の際に転職などで収入が下がると、事前審査で申告した収入額より低く申告するため審査に通りにくくなります。他のローンを新規に借入した場合でも、返済比率が以前とは異なる点に注意してください。

返済中のローンで滞納が発生した場合も同様です。事前審査に通過しても、本審査では信用情報を再度確認されるため、気を付けましょう。

健康上の理由で団信に加入できない

住宅ローンを借り入れる際には、団信（団体信用生命保険）に加入することが条件となるケースがほとんどです。団信とは、万が一、ローンの契約者が死亡した場合や重い障害を負って働けなくなった場合、ローンを代わりに返済してくれる保険です。

疾患や既往歴があるなど、健康上の理由で団信に加入できない場合、本審査に通過できない可能性が高くなります。健康状態に不安がある人には、借り入れを検討している金融機関の担当者に相談してから審査に申し込むことがおすすめです。

なお、住宅金融支援機構が提供している『フラット35』は団信への加入が必須ではありません。

物件の担保評価が低い

住宅ローンの融資では物件の担保評価が大きな割合を占めるため、物件の担保評価が低いと審査に通らないケースが考えられます。万が一、返済不能となって物件を売りに出しても、売却価格が低くローン残債を完済できないおそれがあるためです。

中古物件を購入する場合は担保評価が難しく、一般的に新築住宅を購入する場合より審査期間が長くなるといえます。

住宅ローンの本審査の必要書類

ここでは、住宅ローンの本審査で必要な主な書類を解説します。

• 本人確認書類
• 所得を証明する書類
• 物件を確認する書類
• その他

上記4つの書類についてそれぞれ見ていきましょう。

本人確認書類

住宅ローンの本審査では、以下のうちいずれか2種類が必要です。

• 運転免許証
• 健康保険証
• マイナンバーカード
• 住民票 など

健康保険証には顔写真が入っていませんが、勤務先の会社や規模、勤続年数などを確認できるため、本審査で必要となるケースが多くあります。今後はマイナ保険証になるため、勤続年数を示す際は勤務先に在籍証明書を発行してもらう方法などが考えられます。

所得を証明する書類

申込者のローン返済能力を確認するために、所得を証明する以下のような書類が必要です。

• 確定申告書
• 納税証明書
• 源泉徴収票
• 課税証明書
• 住民税決定通知書

会社員または自営業者であるかによって、金融機関から求められる書類は異なります。各書類の入手先をまとめたので、確認しましょう。

書類によって入手方法が異なるので注意してください。

物件を確認する書類

購入物件が、一戸建てかマンションかによって提出する書類は異なります。基本的には、以下の書類を提出します。

• 売買契約書
• 工事請負契約書
• 重要事項説明書
• 物件の登記事項証明書（登記簿謄本）
• 物件のパンフレット

住宅ローンの借入額は担保となる購入物件の資産価値によって判断されるため、物件の購入価格や所在地などを確認できる資料が必要です。

書類のうち物件の登記事項証明書（登記簿謄本）は、法務局の窓口やインターネットで取得できます。

その他

他社のローンを返済している場合は、住宅ローンの融資に借入額が影響するおそれがあります。残高証明書や償還予定表を用意しておくことがおすすめです。

なお、金融機関は審査の際に信用情報機関を通じて申込人について調査するため、借入状況や借入額については把握しているといえます。

住宅ローンの本審査の流れ

住宅ローンの本審査は以下の流れで行います。

• 住宅ローン事前審査の申し込み
• 事前審査（仮審査）
• 本審査の申し込み
• 本審査の結果連絡
• 金銭消費貸借契約締結
• 住宅ローンの融資実行

上記6つのステップについてそれぞれ解説します。

Step1.住宅ローン事前審査の申し込み

先述の通り、住宅ローンの本審査は事前審査を通過しないと受けられません。事前審査の申し込みは、金融機関の融資相談窓口やハウスメーカー、不動産会社などで申し込みます。

購入物件が確定していない段階でも、審査の申し込みは可能です。

Step2.事前審査（仮審査）

金融機関が申込人の申告内容に基づいて、簡易的に返済能力を判断します。審査される主な項目は、申込人の返済能力や返済負担率、借入年齢などです。

なお、この段階で借入不可と判断されるおそれもあることを知っておきましょう。

Step3.本審査の申し込み

住宅ローン本審査の申込書と必要書類を提出します。

金融機関は、申告された内容と申込人の情報に相違ないか、健康状態に問題はないかなどを詳細に審査します。なお、国土交通省の『令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査』によると、本審査で重要視される項目の上位5位は以下のとおりです。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査丨国土交通省

最も重視されるのは完済時年齢（98.5％）で、次いで健康状態（96.6％）となっています。年収（94.0％）は4位となっており、審査では年齢や健康状態が重視される傾向といえます。

Step4.本審査の結果連絡

本審査の結果がわかる日数は金融機関によって異なりますが、最短で3日、長くて2ヶ月程度です。ただし、一般的に住宅ローンの申し込みが増えて混雑する1〜3月頃は時間がかかるため、審査結果の連絡が遅くなる場合があります。

また、審査結果の通知は電話だけでなく書面でも行うことが一般的です。

Step5.金銭消費貸借契約締結

住宅ローンの本審査に通過したら、正式に借り入れするための金銭消費貸借契約を締結します。”金消契約”ともいわれており、書面で締結することが一般的です。

金消契約は、金融機関の担当者と契約者が対面で実施し、担保となる物件への抵当権設定も同時に行う目的で、司法書士が同席して登記手続きを進めます。

住宅ローン契約は、金銭消費貸借契約と抵当権設定契約がセットになっているため、”金銭消費貸借抵当権設定契約”とも呼ばれています。

Step6. 住宅ローンの融資実行

契約手続きがすべて完了したら、住宅ローンの融資が実行されます。融資実行とは、借入資金が個人の口座に振り込まれることです。

融資実行日には所有権が移転し、登記や火災保険などの手続きも行われます。

決済日や引渡日も同日に設定されるため、買主・売主の他に司法書士や不動産会社・金融機関の担当者が立ち合って、代金の決済や所有権登記手続きなどを実行します。

住宅ローンの本審査の期間のNG行動

ここでは、住宅ローンの本審査期間中のNG行動を解説します。

• 追加のローンを組む
• 退職や転職をする

それぞれ見ていきましょう。

追加のローンを組む

新しくローンを組むと借入金額が増えて返済負担率が上がるため、本審査が終了するまでは延期しておきましょう。

本審査中に教育ローンやマイカーローンなどを借りてしまうと、審査申込時の返済負担率より高くなり、その分借入額が減らされるおそれがあります。なお、多くの金融機関では、返済負担率を年収の30〜35％を上限に設定しています。

新規のローンは、住宅ローンの借り入れが落ち着いてから検討しましょう。

退職や転職をする

本審査中に退職・転職をすると、金融機関が定める勤続年数を満たさなくなり、審査に通らない場合があります。また、勤務先が変わったために年収が下がり、返済能力の安定性に欠けると判断されるケースも考えられます。

再審査で落ちたり、融資額が減額されたりすることもあるため、退職や転職はローンの借り入れが落ち着いてから考えましょう。

住宅ローンの本審査に関するよくある質問

ここでは、住宅ローンの本審査に関するよくある質問に回答します。

• 住宅ローンの仮審査に通れば本審査も通る？
• 住宅ローンの本審査に落ちたらどうすればいい？
• 住宅ローンの本審査承認後に落ちることはある？

上記3つの質問を見ていきましょう。

住宅ローンの仮審査に通れば本審査も通る？

仮審査を通過すれば本審査に通るケースも多い傾向にありますが、必ずしも承認されるとは限りません。仮審査の申告内容と相違点がある場合、本審査は通らないと考えられます。

転職や新しい借入を検討している人は、住宅ローンの借り入れが完了するまで実行を見合わせることがおすすめです。

住宅ローンの本審査に落ちたらどうすればいい？

本審査に落ちた場合の対策として、以下の方法が挙げられます。

• 借入額を少なくして再審査を申し込む
• 書類の不備がある場合は書類を揃えて再審査してもらう
• 別の金融機関の住宅ローンに申し込む

本審査に落ちても、借入額を減らしたり書類の不備を訂正して再審査を申し込んだりすることで、住宅ローン審査を通過できる可能性があります。

再審査でも通らなければ、別の金融機関での借り入れを検討しましょう。

住宅ローンの本審査承認後に落ちることはある？

住宅ローンの本審査に承認された後でも、収入の減少や健康状態の悪化などが発生した場合は審査に落ちることがあります。

支払いを延滞して信用情報が変化した場合も、本審査承認後に落ちる場合があります。審査に通った後も、引き続き気を付けましょう。

住宅ローンの本審査は必要書類を準備しておこう

この記事では、住宅ローンの本審査について解説しました。

住宅ローンの本審査では多くの書類を提出する必要があり、事実と相違ない内容を記載する必要があります。故意ではないにしても、記載漏れや提出漏れ、情報の間違いなどがあった場合には、審査に落ちてしまうおそれがあります。

誤りがないか慎重に確認し、余裕を持って準備しておくことが大切です。

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